Aufwertung des Schweizer Franken verschärft Probleme vieler Immobilienfonds
Rund zehn Prozent der von der Ratingagentur Scope seit 2001 untersuchten geschlossenen Immobilienfonds finanzierten sich anteilig über Kredite in Schweizer Franken, obwohl die Fonds in der Eurozone investierten. Die drastische Aufwertung des Schweizer Franken bringt nun für viele Fonds Probleme. Die in der Regel zehnjährigen Laufzeiten der Darlehen zwingen zahlreiche der in den Jahren 2004 bis 2006 emittierten Fonds dazu, Anschlussfinanzierungen zu schließen, so Analysten von Scope.
Das ursprüngliche Kreditvolumen der in diesen drei Jahren aufgelegten Fonds betrug rund 1,3 Milliarden Schweizer Franken. Nach Abzug der bereits geleisteten Tilgungen erwartet Scope ein ausstehendes Kreditvolumen von mehr als einer Milliarde Schweizer Franken. Trotz einer durchschnittlichen jährlichen Tilgung in Höhe von etwa einem Prozent hat sich die reale Kreditlast der betroffenen Fonds in Euro durch die Aufwertung des Schweizer Franken zum Teil deutlich erhöht.
Diese Erhöhung kann zur Überschreitung der im Kreditvertrag verankerten Beleihungsgrenzen führen und damit das Recht der finanzierenden Banken auf Nachbesicherung auslösen. Auswirkungen hat dies auf die Liquiditätsüberschüsse der Fondsgesellschaft, da diese nicht mehr an die Gesellschafter ausgekehrt werden dürfen, sondern gemeinsam mit der Liquiditätsreserve als Puffer an die Bank verpfändet werden. Weiterhin ist es üblich, dass die finanzierende Bank die Rekonvertierung von Anteilen oder der gesamten Schweizer Franken-Finanzierung in Euro verlangt. In diesem Extremfall müssten beträchtliche Währungsverluste realisiert werden, um das Franken-Darlehen abzulösen.
Zusammenfassend ist zu sagen, dass sich die betroffenen Fonds in einer äußerst ungünstigen Ausgangssituation für die anstehenden Gespräche bezüglich der Anschlussfinanzierung befinden. Die Refinanzierung wird bei einigen Fonds weiterhin dadurch erschwert, dass neben dem Kreditvertrag auch der Mietvertrag - und damit ein entscheidender Teil der Sicherheit für die kreditgebende Bank - für das Fondsobjekt auslaufen dürfte, da die Bank die Kreditlaufzeit im Regelfall an die Laufzeiten der wichtigsten Mietverträge koppelt.
Quelle: Kommentar Scope Ratings
Die 2001 gegründete Scope-Unternehmensgruppe ist eine bankenunabhängige Ratingagentur mit Sitz in Berlin. Sie ist auf das Rating von Unternehmen, Anleihen, Fonds und Zertifikaten spezialisiert und analysiert Vermögenswerte in Höhe von 1,2 Billionen Euro (Assets under Analysis 2011). (AZ)