Immobilienmarkt: Bundesbank bringt neue Aspekte der Blasendiskussion

Gastbeitrag von Werner Rohmert, „Der Immobilienbrief“

Werner Rohmert
Werner Rohmert

Interessant war eine Rede, die Bundesbank-Vorstand Dr. Andreas Dombret vor kurzem in Frankfurt beim Institut für Bank- und Finanzgeschichte hielt. Die Bundesbank gehört schließlich seit 2012, als aus heutiger Sicht die Preis- und Mietsituation noch paradiesisch war, zu den verlässlichsten jährlichen Warnern vor einer Immobilienblase mit möglichen Gefahren für die Finanzstabilität. Insofern hat die Aussage von Dombret: „Ich kann Sie beruhigen: Von einer Blase kann man in Deutschland zum aktuellen Zeitpunkt nicht sprechen. Aber als Bankenaufseher mache ich mir dennoch ernste Sorgen“, schon eine hohe Bedeutung bei der Interpretation der Entwicklung. Oft geben auch seriöse Wissenschaftler mit ihrem Glauben an die eigene Statistik oder vielleicht auch Medieninteresse im wettbewerbsintensiven Wissenschaftsmarkt Stoff für Schlagzeilen.

Aus Sicht des Autors hat die Blasendiskussion der deutschen Wohnungsmärkte gefährliche Komponenten. Pressewirksame Warnungen können zu einer Self-Fulfilling-Prophecy führen. Übersteigerte Fokussierung auf die Wohnungsproblematik lenkt von den echten, die Finanzstabilität gefährdenden Entwicklungen im Gewerbeimmobilienbereich ab, der über die internationale Vernetzung, Virtualisierung der Immobilie als Finanzprodukt und hohe Volatilität ein viel größeres Domino-Day-Gefahrenpotential als der atomisierte Wohnimmobilienmarkt aufweist.

Dombret sieht für eine Blasenbildung drei rationale Kriterien: 1. Einen Preisanstieg, der durch fundamentale Faktoren wie zum Beispiel die volkswirtschaftliche Lage nicht erklärt werden könne. 2. Ein übermäßiges Wachstum des Volumens von Immobilienkrediten. 3. Eine spürbare Lockerung der Banken bei den Standards der Kreditvergabe, um vom Boom am Immobilienmarkt zu profitieren.

Bedenken Sie zudem bei der oft dramatisierenden Blasendiskussion, dass der Autor schon 2005, als am Wohnungsmarkt nach langer Flaute allererste Bewegung erkennbar war, vor Journalisten eine damals aufkommende Blasendiskussion in einem Vortrag bei der LBS relativieren musste. Auch regional gehäuftes Einzelfall-Ungeschick ist keine Blase. Korrekturen oder Konsolidierungen überzogener Preisentwicklungen in Trend-Städten sind volkswirtschaftlich eher schmerzfrei. Das haben die harten Preiskorrekturen nach der Sonder-AfA-Euphorie und in den früheren Schwarmstädten im Ruhrgebiet bewiesen. Die heutigen Regionalbläschen tun, selbst, wenn sie platzen, nur Einzelinvestoren und ihren Erben weh.

Auch wenn vor diesem Hintergrund eine Blase nicht bestünde, macht es Dombret Sorgen, dass bei allen drei genannten Faktoren die Ampeln auf gelb umspringen würden. In den 127 Städten des Indikators der Bundesbank seien die Preise seit 2010 um fast 50 Prozent gestiegen. Die erkennbar erhöhte Verschuldung der Haushalte habe auf Grund der gestiegenen Einkommen und des gleichzeitig historisch niedrigen Zinsniveaus das Verhältnis des Schuldendienstes zum Einkommen zwar nicht geändert, jedoch könne diese Kombination mit erhöhter Verschuldungsbereitschaft und hohen Zinsänderungsrisiken, die sich zunehmend auf die Banken verlagerten, eine Quelle für eine Immobilienblase sein. Längere Zinsbindung entlaste zwar die Haushalte, erhöhe aber die Zinsänderungsrisiken der Banken. Die zunehmende Kreditvergabe stütze sich sehr stark auf das Niedrigzinsumfeld. Inzwischen seien zwar Instrumente geschaffen, die von der Aufsicht eingesetzt werden könnten. Jedoch bestünde wie immer die Gefahr, dass niemand vor Ausbruch einer Krise tatsächlich agiere. Die Mischung aus boomenden Immobilienmarkt und Niedrigzinsumfeld könne zu einem gefährlichen Cocktail für den Banken- und Sparkassensektor werden.

Gleichzeitig lenkt aus Sicht des Autors die Wohnimmobiliendiskussion mit ihrem wahlpolitischen Regulierungspotential von den tatsächlichen Gefahren des viel zinsabhängigeren und weit internationaler geprägten Gewerbeimmobilienmarktes ab. Der Einstieg in einen Teufelskreis entsteht blitzschnell und aus Immobiliensicht oft unerwartet, wie die letzte Krise zeigte. Institutionelle Verkaufszwänge entstehen trotz eigentlich gesunder Immobilienmärkte bei festgeschriebenen Immobilien-Quoten sofort durch Kurseinbrüche von Wertpapieranlagen. Angelsächsische Bewertungen überbewerten kurzfristige Marktentwicklungen. Finanzierungsregeln werden automatisch gebrochen.

Ein vorübergehender Marktschock potenziert die Bewertungsrisiken und Verkaufszwänge. Internationale Nachfrage schaltet sich innerhalb von Tagen ab. Anders als 2008 drohen diesmal zusätzlich auch aus den riesigen Beständen an Bond-Anlagen bei Zinsänderungen hohe Kursschwankungsrisiken. Damit könnte sich eine Gemengelage auf den gewerblichen Immobilieninvestmentmärkten zusammengebraut haben, die im Krisenfall hohe volkswirtschaftliche Nebeneffekte haben könnte. Die großen Kapitalsammelstellen investieren zunehmend das Geld ihrer Anleger in Gewerbeimmobilienmärkte. Natürlich sind Zyklusreiten und Heben von Wertschöpfungspotentialen aus Problemen für Profis die einzige Chance, in Hochpreiszeiten mit der Immobilie Geld zu verdienen. Erfahrungen lassen aber den bevorstehenden Wendepunkt eines Zyklus erwarten, wenn der jugendliche Einkauf von klassischen Core-Investoren „Leerstand als Chance“ sieht. Das hören wir jetzt oft. Wiederholt sich da etwas?

Unser Autor Werner Rohmert ist Vorstand der Research Medien AG, Rheda-Wiedenbrück, und Herausgeber von „Der Immobilienbrief“. Der Beitrag ist zuerst erschienen in EXXECNEWS Ausgabe 12/2017.

www.rohmert-medien.de

Zurück

Gastbeiträge
Ulrike Kastens
Ulrike Kastens

Kommentar von Ulrike Kastens (DWS) im Vorfeld der EZB-Ratssitzung am 2. Februar ...

Christian Scherrmann
Christian Scherrmann

Kommentar von Christian Scherrmann (DWS) im Vorfeld der Fed-Sitzung am 31. ...

Datenschutzeinstellungen

Wir nutzen Cookies auf unserer Website. Einige von ihnen sind essenziell, während andere uns helfen, diese Website und Ihre Erfahrung zu verbessern.
In dieser Übersicht können Sie, einzelne Cookies einer Kategorie oder ganze Kategorien an- und abwählen. Außerdem erhalten Sie weitere Informationen zu den verfügbaren Cookies.
Gruppe Essenziell
Name Contao CSRF Token
Technischer Name csrf_contao_csrf_token
Anbieter
Ablauf in Tagen 0
Datenschutz
Zweck Dient zum Schutz der Website vor Fälschungen von standortübergreifenden Anfragen . Nach dem Schließen des Browsers wird das Cookie wieder gelöscht
Erlaubt
Gruppe Essenziell
Name PHP SESSION ID
Technischer Name PHPSESSID
Anbieter
Ablauf in Tagen 0
Datenschutz
Zweck Cookie von PHP (Programmiersprache), PHP Daten-Identifikator. Enthält nur einen Verweis auf die aktuelle Sitzung. Im Browser des Nutzers werden keine Informationen gespeichert und dieses Cookie kann nur von der aktuellen Website genutzt werden. Dieses Cookie wird vor allem in Formularen benutzt, um die Benutzerfreundlichkeit zu erhöhen. In Formulare eingegebene Daten werden z. B. kurzzeitig gespeichert, wenn ein Eingabefehler durch den Nutzer vorliegt und dieser eine Fehlermeldung erhält. Ansonsten müssten alle Daten erneut eingegeben werden.
Erlaubt
Gruppe Analyse
Name Google Analytics
Technischer Name _gat,_ga_gid
Anbieter Google
Ablauf in Tagen 1
Datenschutz https://policies.google.com/privacy
Zweck Tracking
Erlaubt
Gruppe Essenziell
Name Contao HTTPS CSRF Token
Technischer Name csrf_https-contao_csrf_token
Anbieter
Ablauf in Tagen 0
Datenschutz
Zweck Dient zum Schutz der verschlüsselten Website (HTTPS) vor Fälschungen von standortübergreifenden Anfragen. Nach dem Schließen des Browsers wird das Cookie wieder gelöscht
Erlaubt
Gruppe Essenziell
Name FE USER AUTH
Technischer Name FE_USER_AUTH
Anbieter
Ablauf in Tagen 0
Datenschutz
Zweck Speichert Informationen eines Besuchers, sobald er sich im Frontend einloggt.
Erlaubt