Schlechtwetter bei US-Immobilien
Marktkommentar von Olivier de Berranger (LFDE) aus der Reihe „LFDE Macro Scope“. Seiner Einschätzung nach ist die markante Verschlechterung des amerikanischen Immobilienmarktes kein systemisches Risiko wie im Jahr 2008:
Bei 7,2 Prozent liegt der Zinssatz für 30-jährige Hypothekendarlehen in den USA – zum ersten Mal seit über 20 Jahren. Dieser Höhenflug der Zinsen für Immobiliendarlehen ist eine unmittelbare Folge der massiven Zinsanhebungen durch die US-Notenbank. Logischerweise zieht er ein Einbrechen der Kreditnachfrage nach sich. Diese hat jüngst ihr niedrigstes Niveau seit 2015 erreicht. Über den Zeitraum von einem Jahr ist die Nachfrage damit um fast 40 Prozent zurückgegangen – der stärkste Einbruch seit der Krise von 2008.
Wiederholt sich die Finanzkrise von 2008?
Die Parallelen zur großen Finanzkrise, die mit einer Wirtschafts- und Immobilienkrise begann, sind zahlreich, wenn man sich die neuesten Zahlen des US-Immobilienmarkts genauer anschaut. Anfang vergangener Woche fiel der Index für das Vertrauen der Immobilienentwickler auf den niedrigsten Stand seit 2012 – von der Coronakrise abgesehen. Damit verzeichnete er über ein Jahr gesehen einen stärkeren Rückgang als vor der Krise von 2008. Der Anteil genehmigter, aber noch nicht begonnener Bauvorhaben ist wiederum auf seinen höchsten Stand seit 2008 geklettert. Erwähnenswert ist zudem die geringere Zahl von Verkäufen vorhandener Wohnungen, die über ein Jahr um fast 25 Prozent zurückgegangen sind. Sieht man von der Lockdown-Phase ab, muss man auch hier wieder bis zur Krise von 2008 zurückblicken, um ein solches Phänomen zu finden.
Dieser heftige und schnelle Einbruch der Immobiliennachfrage schlägt sich in einem Rückgang der Transaktionspreise nieder. So ist beispielsweise der von der US-Hypothekenbank Freddie Mac berechnete Index in den letzten drei Monaten zurückgegangen. Auch dies ist seit 2011, als der US-Immobilienmarkt noch mit den Exzessen der Immobilienblase zu kämpfen hatte, nicht mehr geschehen. Im Anschluss an die Coronakrise hatten die Preise – bedingt durch massive Haushaltsmaßnahmen, dem Wunsch nach mehr Wohnfläche und der durch Homeoffice möglich gewordenen Mobilität – einen Höhenflug erlebt. In der Folge entwickelt sich nun eine große Schere zwischen den wahrscheinlich zu hohen Preisen und den stark verschlechterten Finanzierungskonditionen.
Systemische Bedeutung des Immobiliensektors hat sich gewandelt
Diese Parallelen zwischen der jüngsten Entwicklung des US-Immobilienmarktes und der, die er vor 2008 durchgemacht hat, mögen besonders beunruhigend erscheinen. Doch dieser Sektor der US-Wirtschaft stellt kein systemisches Risiko mehr dar, wie es zur Zeit der Subprime-Krise der Fall war. Zwischen der Talsohle von 1995 und dem Gipfel von 2005 hatte sich die Kreditnachfrage fast vervierfacht. Zwischen 2011 und 2021 hat sie sich nur knapp verdoppelt.
Dies schlägt sich auch in der Verschuldung der privaten Haushalte nieder, deren Prozentsatz von Krediten im Verhältnis zum gesamten Vermögen heute bei etwa elf Prozent liegt, während es 2008 fast 20 Prozent waren. Zudem hat sich das Phänomen der massiven Verbriefung von Immobilienkrediten, das zu einer Ausweitung des Subprime-Risikos auf das gesamte weltweite Finanzsystem geführt hatte, nicht wiederholt.
Zwar ist die markante Verschlechterung des amerikanischen Immobilienmarktes kein systemisches Risiko wie im Jahr 2008; ganz spurlos wird sie an den USA allerdings auch nicht vorbeigehen. Der starke Anstieg der monatlichen Raten von variabel verzinslichen Krediten ist bereits eine große Belastung für die Privathaushalte, was im Übrigen auch in vielen anderen Ländern wie Großbritannien oder den Niederlanden der Fall ist. Der Rückgang der Immobilienpreise ist einerseits eine gute Nachricht im Hinblick auf die Inflation der Wohnungspreise; andererseits wirkt er sich aber nachteilig auf den Wohlstandseffekt aus. Dies könnte wiederum den Konsum der Haushalte beeinträchtigen – ein Thema, das man genau im Auge behalten sollte.
Olivier de Berranger ist Chief Investment Officer des französischen Vermögensverwalters LFDE - La Financière de l’Échiquier. Das 1991 gegründete Unternehmen gehört mit einem verwalteten Vermögen von rund 14 Milliarden Euro zu den führenden unabhängigen Vermögensverwaltern in Frankreich und ist auch in Deutschland, Österreich, den Benelux-Ländern, der Schweiz, Italien und Spanien präsent.
