Zweitmarkt mit viel Potenzial – trotz Regulierung bei Auflage neuer Fonds und Vermittlung von Altanteilen
Gastbeitrag von Patrick Brinker, Geschäftsführer der HTB Hanseatische Fondsinvest GmbH
Der Zweitmarkt für Sachwertbeteiligungen wie Immobilien hat in den letzten Jahren eine Reihe von regulatorischen Veränderungen erfahren. Seit Juli 2013 dürfen geschlossene Fonds nur noch als von der BaFin regulierte alternative Investmentfonds (AIF) aufgelegt werden. 2017 tritt eine weitere Gesetzgebung in Kraft, die den Ankaufsprozess von Anteilen für Zweitmarktfonds betrifft: Ankaufsvermittler, die als Schnittstelle zwischen verkaufswilligem Anleger und Zweitmarktfonds fungieren, müssen ab 2017 dafür eine Lizenz nach § 32 Kreditwesengesetz (KWG) vorweisen können. Doch für Zweitmarktfonds ergeben sich dadurch nicht zwangsläufig Engpässe beim Zielfondsaufkauf. Viele Experten gehen dennoch von sehr aussichtsreichen Perspektiven für den Zweitmarkt aus: So wird das Segment in den nächsten Jahren etwa von weiter steigenden Immobilienpreisen profitieren. Daraus ergibt sich viel Potenzial, insbesondere durch Hebung stiller Reserven bei der Veräußerung von Immobilien und Auflösung von Zielfonds.
Im Rahmen des Ersten Finanzmarktnovellierungsgesetzes tritt ab Januar 2017 die Lizenzpflicht für Vermittler, Initiatoren und Treuhänder in Kraft, die Sachwertbeteiligungen weitervermitteln wollen. Für Zweitmarktfonds, die Beteiligungen an Zielfonds erwerben wollen, stellt das jedoch in aller Regel kein Problem dar, denn der direkte Ankauf von Beteiligungen ist weiterhin auch ohne KWG- Zulassung möglich. Zudem verfügen professionelle Zweitmarktbörsen oder Ankaufsvermittler in Teilen bereits über die nötige Lizenz. Zum anderen sind Fondsanbieter wie etwa die HTB-Gruppe, die seit 2002 Zweitmarktfonds auflegt, schon seit Jahren dazu übergegangen, Zielfondsanteile direkt anzukaufen. Wir optimieren fortlaufend den Erwerbsprozess der Fondsanteile und passen ihn an die sich verändernden Marktbedingungen an. Obwohl das Bewertungs- und Ankaufsverfahren unter Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) komplexer geworden ist, sind wir in der Regel binnen 48 Stunden handlungsfähig. Durch die Neuregelungen ab 1.1.2017 befürchten wir für unser Haus keinerlei Beeinträchtigungen.
Immobilienfondsland Deutschland
Dennoch werden in letzter Zeit immer wieder gewisse Befürchtungen einzelner Marktbeobachter laut, dass die Basis für zukünftige Zweitmarktfonds schmaler werden könnte. Sie beobachten, dass seit der Verpflichtung der Branche auf die aufwändig regulierte Fondsform AIF weniger Sachwertfonds aufgelegt wurden. Ihre Interpretation, dass die Ursache dafür in der immer tiefer reichenden Regulierung der Sachwertbranche zu suchen sei, greift jedoch zu kurz: Derzeit ist nicht abzusehen, dass sich die goldenen Zeiten für Zweitmarktfonds generell dem Ende zuneigen könnten.
Denn was dabei viele Beobachter übersehen: In Deutschland werden seit mehr als 30 Jahren geschlossene Fonds aufgelegt. Die große Mehrheit davon wurde naturgemäß nach „altem Recht“ konzipiert. In dieser Zeit flossen weit mehr als 100 Milliarden Euro in deutsche Immobilienfonds, ein gigantisches Marktvolumen. Zweitmarktfonds kaufen nun in der Regel Anteile dieser Fonds auf – sie haben in der Regel bereits zehn bis 15 Jahre Laufzeit hinter sich. Eine Vielzahl dieser Altfonds, die vor dem Inkrafttreten des KAGB als geschlossene Fonds aufgelegt wurden, befindet sich noch in der Bewirtschaftungsphase. Viele leisten teilweise gute Ausschüttungen und haben ihre ursprünglich geplante Fondslaufzeit bereits überschritten – diese war üblicherweise auf zehn bis 20 Jahre festgelegt. Trotzdem verschiebt sich die Auflösung der Fonds immer weiter in die Zukunft, auch weil Emittenten wie Anleger die attraktiven Renditen im aktuellen Nullzinsumfeld zu schätzen wissen.
Zugegeben: Bei den in den letzten Jahren als AIFs emittierten Fonds kam es im Zuge der Regulierung tatsächlich zu einer reduzierten Emissionstätigkeit. Da Zweitmarktfonds sich aber in ihrer Ankaufspraxis auf bereits länger platzierte Beteiligungen konzentrieren, spielt der Emissionsknick seit 2013 eine zu vernachlässigende Rolle. Mindestens für die nächsten fünf Jahre wird es zu keinerlei Engpass bei Altfonds am Zweitmarkt kommen. Und auch danach wird der Pool an verfügbaren Altfonds und AIF eine Größe verbuchen, die als Basis für eine Zweitmarktverwertung ausreichend ist. Ganz im Gegenteil: wir weiten gerade unsere Ankaufsaktivitäten aus, um das Volumen zu steigern.
Immobilienmarkt in Teilen noch aussichtsreich
Das aktuelle Marktumfeld lässt den Zweitmarkt – insbesondere bei Immobilien – weiter attraktiv erscheinen. Der anhaltende Nullzins und die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank treiben Investoren in Sachwertinvestments wie Aktien und Immobilien. Seit einiger Zeit steigen die Immobilienpreise in Deutschland und haben sogar inzwischen die Höchststände von 2007 erreicht oder übertroffen – eine Trendumkehr ist bis auf weiteres nicht in Sicht. Und obwohl die weltweiten Investmentmärkte für Gewerbeimmobilien nach sechs Jahren stetiger Aufwärtsbewegung das Wachstum verlangsamen, geht CBRE in seinem „Global Real Estate Market Outlook 2016“ davon aus, dass Immobilieninvestments in den Landeswährungen global um rund vier Prozent zulegen werden. Eine hohe Nachfrage, vor allem auch bei Gewerbeimmobilien, trifft dabei auf eine vergleichsweise geringe Anzahl aktueller Projektentwicklungen.
Im derzeitigen Nachfragemarkt wird es jetzt selbst für Profis schwer, lukrative Objekte zu identifizieren. Durch die steigenden Kaufpreise fallen parallel die zu erzielenden Renditen kontinuierlich. Deshalb kommt es immer mehr darauf an, besonders attraktive Anlagemöglichkeiten zu finden. Wohnimmobilien zur Geldanlagen sind momentan in vielen Bereichen sehr teuer, so dass hier oft keine guten Renditen mehr zu erwarten sind. Bei Büros lassen sich eine Reihe von Unsicherheitsfaktoren ausmachen, die den Markt in den nächsten Jahren und Jahrzehnten nachhaltig negativ beeinflussen könnten. Der Arbeitsplatz der Zukunft sieht anders aus: Sharing-Modelle und Home-Office finden immer größeren Zulauf. Eine gute Verkehrsanbindung, Infrastruktur in der Büroumgebung sowie die digitale Ausstattung der Büros sollte entsprechend vorhanden sein. Einzelhandelsimmobilien und Hotels hingegen werden noch immer ein gutes Renditepotenzial verbuchen, wenn das Konzept stimmt.
Intelligente Investitionsmöglichkeit: Zweitmarkt-Immobilienfonds
Unbeeindruckt von Markt und Regulierung bleiben zudem die speziellen Vorteile bestehen, die Zweitmarktfonds den Anlegern bieten: Da sie bereits länger laufende Fondsanteile von Geschlossenen Fonds erwerben und als Portfolio neu bündeln, ergibt sich – verglichen mit neu emittierten Fonds – für sie eine voraussichtlich geringere Restlaufzeit. Das Investment bleibt zeitlich überschaubar. Dazu kommt – gegenüber dem Erstmarkt – eine bessere Bewertbarkeit der Assets aufgrund bereits über die Laufzeit bekannter, verlässlicher Wirtschaftlichkeitsdaten, die nicht mehr nur auf Prognosen basieren. Außerdem werden im Immobilienbereich die Anteile an bestehenden Fonds im Zweitmarkt häufig unter den nachhaltigen Verkehrswerten der Immobilien erworben. Wird nun ein Zielfonds auf entsprechend attraktivem Bewertungsniveau planmäßig oder auch vorzeitig aufgelöst, lässt sich durch die Auflösung von „stillen Reserven“ eine attraktive Zusatzrendite erzielen, wie jüngste Objektverkäufe eindrucksvoll bestätigen. Kurz: Die Argumente, warum es sich weiterhin lohnt, auf den Zweitmarkt zu setzen, sind unter den aktuellen rechtlichen wie konjunkturellen Voraussetzungen nicht schwächer geworden – eher im Gegenteil.
EXXECNEWS-Autor Patrick Brinker ist Geschäftsführer der HTB Hanseatische Fondsinvest GmbH, der Vertriebstochter der HTB Hanseatische Fondshaus GmbH. Der Beitrag ist zuerst erschienen in EXXECNEWS Spezial Ausgabe 16-17/2016.
