Wir sehen großes Potenzial für Master-KVGen im Immobiliensektor
Institutionelle Investoren beabsichtigen verstärkt im europäischen Ausland einschließlich Deutschland zu investieren, heißt es laut einer Umfrage der Fondgesellschaft Universal-Investment. In Deutschland wollen 46,8 Prozent (Vorjahr 45,0 Prozent) der Befragten investieren. Im asiatischen Immobilienmarkt werden Investitionen von 3,5 Prozent (Vorjahr 8,0 Prozent) der Teilnehmer beabsichtigt. Der Anlagemarkt Nordamerika bleibt der Studie zufolge stabil. Als Nutzungsart schwächten sich Büroimmobilien zu Gunsten von Hotels ab. Die Erwartungen an die Cashflow-Rendite sind auf vier Prozent (Vorjahr 4,13 Prozent) zurückgegangen. Befragt wurden Investoren mit einem verwalteten Gesamtvermögen von insgesamt rund 60,5 Milliarden Euro.
„Auch die Analyse der realen Immobilienbestände auf unserer Plattform zeigt, dass institutionelle Anleger innerhalb der etablierten Märkte breiter diversifizieren“, erläutert Alexander Tannenbaum, Geschäftsführer für das Immobiliengeschäft bei Universal-Investment.
Die Tendenz der Vorjahre mit einer Abschwächung der Investments in Büroimmobilien setze sich mit rund minus sieben Prozent auf 30,4 Prozent fort, heißt es. Die Sektoren Einzelhandel und Wohnen schwächten sich ebenfalls ab. „Wir erleben bereits seit einigen Jahren geradezu eine Renaissance der Wohnimmobilie in den Fondsportfolien der institutionellen Anleger. Das hohe Preisniveau in diesem Segment scheint inzwischen jedoch zu einer gewissen Stagnation bei Neuinvestitionen zu führen“, erklärt Tannenbaum. Deutlich hinzu gewinnen können Hotelimmobilien. Der Anteil der Investitionen, die in diese Immobilienklasse fließen soll, habe sich auf 14,5 Prozent verdoppelt. „Neben den steigenden Preisen in den klassischen Segmenten Büro, Einzelhandel und Wohnen, spielt bei Investitionen in Produkte wie dem Hotel-Segment oder Gesundheitsimmobilien gerade auch die sektorale Diversifikation eine wichtige Rolle“, so Tannenbaum.
Bei der Wahl des geeigneten Vehikels stünden für 62,5 Prozent der Befragten die Immobilienspezialfonds nach Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) im Fokus. Der deutsche Immobilienspezialfonds setze sich damit gegenüber dem Luxemburger Pendant durch. In Masterfonds würden 37,5 Prozent der neuen Mittel fließen. „Der starke Trend hin zu Master-KVGen hält weiter an, bereits heute wird bei rund einem Viertel des Spezialfondsvolumens das Asset Management ausgelagert. Auch unter den drei größten Immobilienfondsmanagern für institutionelle Anleger befinden sich inzwischen gleich zwei Master-Kapitalverwaltungsgesellschaften“, erklärt Tannenbaum. Das Potenzial für Master-KVGen im Immobilienbereich sei groß, bei Wertpapier-Spezialfonds werden aktuell rund 70 Prozent nach dem Masterfonds-Prinzip gesteuert.
Gefragt wurde erstmals auch nach der Form der Anlage mit Blick auf eventuell gemeinsame Investitionen mit anderen institutionellen Partnern. Rund 70 Prozent der Anleger ziehen einen Individualfonds vor, 30 Prozent präferieren einen Gemeinschaftsfonds.
Vertiefend befragte DFPA Alexander Tannenbaum zu seiner persönlichen Einschätzung der Umfrageergebnisse.
DFPA: Welches sind Ihrer Einschätzung nach die Hauptgründe für die zunehmende Beliebtheit von Master-KVGen im Immobiliensektor?
Tannenbaum: Durch die Bündelung von Kapitalanlagen bieten Master-KVGen Investoren grundsätzlich eine höhere Effizienz, Transparenz über Kosten, ein besseres Risikomanagement und größere Flexibilität. Dies dient auch der Steuerung der Immobilienanlagen. So lassen sich zum Beispiel durch die Trennung von Asset Management und Administration für jede Fondsstrategie weltweit der jeweils beste Asset Manager auswählen und im Zweifel auch flexibel auswechseln.
DFPA: Welche Vorzüge sind gegenüber dem Luxemburger Pendant nach Ihrer Wahrnehmung entscheidend für die Akteure?
Tannenbaum: Insbesondere deutsche institutionelle Investoren setzen nach wie vor sehr stark auf den Immobilienspezialfonds nach deutschem Recht. Dies erfolgt vorzugsweise aus regulatorischen Gründen. Insofern folgt hieraus auch die Einbettung in eine deutsche Master-KVG.
DFPA: Sie ziehen einen Vergleich zum Marktanteil von Wertpapierspezialfonds, die nach dem Masterfondsprinzip aufgelegt wurden. Können Sie sich einen so hohen Anteil auch für die Immobilien-Master-KVG vorstellen und in welchem Zeitraum?
Tannenbaum: Ja, denn auch bei den Wertpapierspezialfonds kam die Entwicklung hin zum Masterfondsprinzip nicht über Nacht. Aktuell sehen wir durchaus gute Chancen, dass sich ein ähnlicher Trend auch auf der Immobilienseite fortsetzt. Eine seriöse Vorhersage über einen genauen Zeitraum ist allerdings nicht möglich. Deshalb nur so viel: Wir stellen fest, dass der Trend auch auf der Immobilienseite immer mehr an Fahrt aufnimmt. Dies belegen aktuelle Statistiken des Branchenverbandes BVI sehr genau.
DFPA: Welche Gründe könnten diesen Trend aufhalten oder verlangsamen?
Tannenbaum: Aus dem Marktverhalten der Investoren und vielen Kundengesprächen leiten wir aktuell eher vor allem Gründe für die Verstärkung des Trends ab. Allerdings können spezifische Marktentwicklungen im Immobilienbereich diese Entwicklung natürlich verzögern, aber sicherlich nicht aufhalten.
DFPA: Wie beurteilen Sie anonyme Ausschreibungen über Mandate-Tools bei der Auswahl einer Master-KVG?
Tannenbaum: Wir machen als Master-KVG an vielen Stellen positive Erfahrungen mit Ausschreibungs-Tools. Sie ermöglichen Investoren vor allem bei klassischen Mandatslösungen einen schnellen Marktüberblick. Die Praxis zeigt jedoch auch, dass es bei komplexeren Mandaten, insbesondere im Bereich der Alternatives Investments, für Investoren oft eine Herausforderung ist, alle Anforderungen so detailliert aufzuzeigen, dass ein passgenaues Angebot erstellt werden kann, dass die Bedürfnisse des Anlegers, seine regulatorischen und steuerlichen Anforderungen trifft. Hier ist der direkte Austausch meist zielführender.
