Banken: Erhöhtes Risiko durch Preissturz bei Gewerbeimmobilien
Creditreform Rating hat in einer Analyse die Engagements deutscher Banken in Gewerbeimmobilien (CRE) untersucht und ist der Frage nachgegangen, inwieweit deutsche Kreditinstitute vom Abschwung der CRE-Preise gefährdet sind. Diese waren 2023 in Deutschland zum dritten Mal in Folge gesunken – der stärkste jemals beobachtete Preisrückgang gemessen am vdp-Index. Auch im Euroraum und in den USA waren ähnliche Wertverluste in vergleichbarer Größenordnung zu beobachten.
Die Kombination aus sinkenden Preisen und steigenden Bau- und Finanzierungskosten im Zuge der geldpolitischen Straffung hat in den vergangenen Monaten zu Liquiditätsengpässen bei vielen Projektentwicklern und zu einer Reihe von Insolvenzen geführt. Diese Entwicklungen machten sich auch im Bankensektor bemerkbar. So kündigte beispielsweise die Deutsche Pfandbriefbank (PBB) für das Geschäftsjahr 2023 einen Vorsteuergewinn von nur noch 90 Millionen Euro an, ein Rückgang von fast 60 Prozent gegenüber dem Vorjahr und begründete dies mit einem deutlich gestiegenen Risikovorsorgeaufwand.
Angesichts dieser Herausforderungen haben viele Banken 2023 ihre CRE-Portfolios langsamer ausgeweitet als zuvor und zum Teil sogar reduziert. Ausnahmen sind Spezialfinanzierer wie die Aareal Bank und die Deutsche Pfandbriefbank, die ihre Kreditportfolios mit drei bis vier Prozent in ähnlicher Größenordnung wie im Vorjahr ausgeweitet haben. Bei allen im Rahmen der Analyse untersuchten Banken wurde dabei das äußerst schwache Neugeschäft als ein wachstumsdämpfender Faktor genannt. Erklärungsgründe für den Einbruch in diesem Bereich sind laut Creditreform Rating neben nachfrageseitigen Faktoren auch in den verschärften Kreditvergabestandards vieler finanzierender Banken zu suchen. Vor dem Hintergrund einer zu beobachteten Verschlechterung der CRE-Kreditqualität sei diese Zurückhaltung eine logische Konsequenz. Bei zehn von zwölf Banken lag die Quote notleidender gewerblicher Immobilienkredite zum Ende des zweiten Quartals 2023 höher als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Ein wesentlicher Treiber dieser Entwicklung sei die negative Marktwertentwicklung von US-Büroimmobilien. So hat sich die Leerstandsquote seit Beginn der Corona-Pandemie von zehn Prozent auf 18,6 Prozent im vierten Quartal 2023 nahezu verdoppelt und die Marktpreise erheblich unter Druck gesetzt.
Creditreform Rating hat zudem die individuelle Anfälligkeit deutscher Banken bei einem anhaltenden Preisverfall von Gewerbeimmobilien in den USA analysiert. Demnach sind Spezialfinanzierer wie die Aareal Bank und die PBB am stärksten gefährdet. Ihre dort vergebenen Kredite für Büroimmobilien belaufen sich auf 152 Prozent (Aareal) beziehungsweise 145 Prozent (PBB) des harten Kernkapitals. Unter den übrigen Banken sticht die Helaba hervor, deren Exposure immerhin noch 44 Prozent des CET1-Kapitals beträgt. Insgesamt hielten sich laut Creditreform Rating die Auswirkungen des schwachen CRE-Umfelds auf die Geschäftsergebnisse der untersuchten Banken im ersten Halbjahr 2023 – mit Ausnahme der Spezialfinanzierer – in Grenzen. Den meisten Universalbanken konnten aufgrund ihrer breiten Geschäftsausrichtung trotz rückläufiger Profitabilität in den Immobiliensegmenten ihr Vorsteuerergebnis in der ersten Jahreshälfte 2023 gegenüber dem Vorjahr steigern. (DFPA/mb1)
Die Creditreform Unternehmensgruppe agiert als Wirtschaftsauskunftei und Inkasso-Dienstleister. Gegründet wurde das Unternehmen 1879. In Deutschland hat die Gesellschaft ihren Sitz in Neuss.