"Bestandsmieten ziehen deutlich an, Mietwohnungsmarkt weiter angespannt"
Für alle Städtekategorien wurde erneut ein Anstieg der mittleren Angebotsmieten im Bestand festgestellt. Während in den A-Städten Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart (plus zwei Prozent) und in den Studentenstädten (plus drei Prozent) ein leichter Anstieg zu beobachten war, fiel der Preisaufschlag in den übrigen Groß- und Mittelstädten (fünf Prozent beziehungsweise sechs Prozent) dynamischer aus. Dies ergibt die jüngste Analyse des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
Vor dem Hintergrund stark steigender Energie- und Heizkosten hat im Jahr 2022 die Energieeffizienzklasse einer Mietwohnung für Vermieter und insbesondere Mieter stark an Bedeutung als Entscheidungs- und Differenzierungsmerkmal gewonnen. Nicht nur die Nachfrage nach energieeffizienten Mietwohnungen ist gestiegen, sondern auch das Angebot konnte einen Zuwachs verzeichnen. So ist von 2019 bis 2022 der Anteil der am Markt angebotenen energieeffizienten Mietwohnungen in Studenten- und Mittelstädten um rund sieben Prozentpunkte jeweils auf knapp 24 Prozent gestiegen. Sie bewegen sich in dieser Hinsicht nahezu auf Augenhöhe mit den A-Städten, denn dort beläuft sich dieser Anteil auf 25 Prozent (2019: 22 Prozent). Auch in den Großstädten ist der Anteil 2022 auf 17 Prozent geklettert (2019: 13 Prozent), allerdings ist dies unter allen Städtekategorien nach wie vor der geringste Wert.
Die Leerstandsquote liegt in Deutschland bei durchschnittlich nur 2,8 Prozent. Die für einen funktionierenden Wohnungsmarkt notwendige Fluktuationsreserve von drei Prozent wird damit unterschritten. Regional stellt sich jedoch die Situation unterschiedlich dar. Die Spannweite zwischen der kreisfreien Stadt mit dem geringsten Leerstand (München) und dem höchsten (Pirmasens) beträgt rund neun Prozentpunkte. In den A-Städten hingegen liegt die Leerstandsquote weit unter der Drei-Prozent-Marke. So wird die Ein-Prozent-Marke wird von allen Standorten (mit Ausnahme von Düsseldorf) unterschritten. Für München und Frankfurt wird die niedrigste Leerstandsquote von 0,2 Prozent beziehungsweise 0,3 Prozent verzeichnet. Spiegelbildlich werden in diesen Städten auch die höchsten Bestandsmieten vermeldet.
„Das Jahr 2022 war von lebhaften Entwicklungen und neuen Unsicherheiten geprägt. Mit der sich abzeichnenden Endemisierung von Covid-19 deutete zu Jahresanfang vieles auf eine Normalisierung der Wohnungsmärkte, mit der gewohnten Dynamik, hin. Danach führten jedoch der russische Angriffskrieg und die stark steigende Inflation die Wohnungsmärkte in ein neues herausforderndes Marktumfeld für alle Marktteilnehmer. Die spürbar verteuerten Finanzierungskonditionen haben zu einer abwartenden Haltung der Investoren sowie zur Rückstellung oder Stornierung von Projekten geführt. Insgesamt sind die Wohnungsmärkte damit in eine Konsolidierungsphase, mit aktuell stabilen oder weniger dynamisch als bislang ansteigenden Preisen und Mieten, übergegangen. Aktuell sorgen die Flüchtlingswellen aus der Ukraine und der demographische Wandel für weiter steigende Haushaltszahlen und für einen beständig hohen Nachfragedruck auf den Mietmärkten. Die sich schon 2022 abzeichnende nachlassende Bautätigkeit dürfte weiter preisstabilisierend wirken. Daneben versprechen Mietwohnungen eine gewisse Inflationsabsicherung“, fasst Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment bei BNPPRE die aktuelle Marktsituation zusammen. Sobald die Notenbanken mehr Visibilität und Klarheit in Bezug auf den weiteren Zinskorridor geben, dürfte eine (neue) Normalität an den Märkten eintreten. „Mittelfristig dürften daher die Mieten, besonders in den nachfragestarken Schwarmstädten, weiter ansteigen“, so Meszelinsky. (DFPA/JF1)
Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen BNP Paribas Real Estate S.A.S. (BNPPRE) ist eine Tochtergesellschaft der französischen Großbank BNP Paribas.