Bulwiengesa: Kaum noch Inflationsschutz bei Wohnimmobilien
Zum vierten Mal hat der Immobilienberater Bulwiengesa mit Unterstützung von Beiten Burkhardt Rechtsanwaltsgesellschaft und dem Immobiliendienstleister HIH Real Estate den deutschen Immobilienmarkt auf seine Renditepotenziale hin untersucht. Die sogenannte „5 % Studie“ untersucht Märkte hinsichtlich ihrer Ertragsmöglichkeiten.
Die Analyse hat ergeben, dass die Renditen (IRR) aller Assetklassen gegenüber dem Vorjahr noch einmal gesunken sind– außer bei Shoppingcentern. „Die Aussage vom Vorjahr gilt weiterhin: Renditeorientierte Investoren müssen in Nischenmärkte ausweichen“, so Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt bei Bulwiengesa und Autor der vierten „5 % Studie“. Dies könnten beispielsweise Unternehmensimmobilien oder Büros in D-Städten sein. Wohnimmobilien in deutschen Großstädten haben sich abermals verteuert. In den A-Städten liegt die erzielbare Rendite für Core-Immobilien zwischen 1,9 Prozent bis 2,6 Prozent. Erstmals ist in diesem Jahr das Renditeniveau für Wohnimmobilien auch in B-Märkten unter die Drei-Prozent-Marke gerutscht und liegt bei 2,8 Prozent bis 3,3 Prozent.
„Das erneute Absinken der Renditen zeigt: Viele Investoren haben es zunehmend schwer, ihr Mindestziel des Inflationsschutzes zu erreichen“, so Sven Carstensen. Denn zugleich steigt auch die Inflationsrate wieder, auf zuletzt rund 2,0 Prozent. Auch in den bei Investoren gefragten Universitätsstädten sank die erzielbare IRR im Vorjahresvergleich um 13 Prozent auf nunmehr 3,2 Prozent. Insgesamt erwartet Bulwiengesa, dass die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten anhält und sich auch am derzeitigen Preisniveau zumindest in den Großstädten nichts ändern wird. Nicht auszuschließen sei jedoch, dass Lagen und Objekte mit Qualitätsdefiziten bei einem abkühlenden Markt neu einzupreisen sind.
Auch in den großen Büromärkten sei es kaum mehr möglich, komfortable Renditen zu erzielen. Durch die außergewöhnlich lang anhaltenden Hochkonjunktur liegt die Nachfrage nach Büroflächen vor allem in den A-Städten auf einem sehr hohen Niveau; auch das Gros der anderen Märkte entwickelte sich dynamisch. Die hohe Nachfrage trifft aufgrund der relativ geringen Bautätigkeit in den vergangenen Jahren auf ein begrenztes Angebot. Büroimmobilien verteuerten sich, in der Folge sank der IRR-Basiswert in den A-Büromärkten nochmals um rund zwölf Prozent auf einen Wert von 2,9 Prozent. Aber auch die anderen Büromärkte stehen weiter unter Renditedruck: So liegen die B-Städte mit einer IRR von 3,5 Prozent derzeit auf dem Niveau der A-Städte im Jahr 2015.
„Renditeorientierte Investoren, die stabile Cashflows im Bürobereich suchen, müssen in kleinere Märkte ausweichen“, so Carstensen. Dort sind die Renditen zwar auch gesunken, liegen aber noch bei 4,3 Prozent für C-Städte und 5,5 Prozent für D-Städte. Allerdings stehen dort zum Teil nur wenige risikoadäquate Investitionsobjekte zur Verfügung.
Viele Investoren seien skeptisch, ob ein Investment im Segment Einzelhandel nachhaltig ist. Sie treibe die Frage um, wie sich der stationäre Handel im Verhältnis zum rasant wachsenden Onlinehandel entwickeln wird. Tatsächlich fallen jährlichen Zuwachsraten des Distanzhandels (Onlinehandel inklusive klassischem Versandhandel) um ein Vielfaches höher aus als die des stationären Handels. Die Skepsis spiegele sich auch in den Renditekennzahlen wider. Bei Shoppingcentern, von vielen derzeit auf dem absteigenden Ast gesehen, blieben die Preise immerhin weitgehend konstant. Die IRR stieg aufgrund etwas erhöhter Inflationserwartungen leicht an, sodass sie derzeit auf einem Niveau von 3,0 Prozent bis 3,7 Prozent liegt. Weiterhin sehr gefragt als Investmentziele seien Fachmärkte. Sie gelten laut Studie als weniger anfällig gegenüber dem Onlinehandel.
Quelle: Pressemitteilung Bulwiengesa
Die Bulwiengesa AG ist ein unabhängiges Marktforschungs- und Beratungsunternehmen in den Themenfeldern Immobilien sowie Standort- und Regionalanalyse. Es beschäftigt 80 Mitarbeiter an den Standorten Berlin, München, Hamburg und Frankfurt am Main. (mb1)