Deutsche Wohnungsunternehmen investieren massiv in den eigenen Bestand
Die 20 größten deutschen Wohnungsunternehmen investierten im Jahr 2009 im Durchschnitt 15,43 Euro pro Quadratmeter für Instandhaltung und Modernisierung. Im vergangenen Jahr waren es 18,90 Euro. Das entspricht einem Anstieg von 22 Prozent in fünf Jahren, so ergibt eine Analyse der Ratingagentur Scope.
So wird mit einer weiteren Zunahme in den kommenden beiden Jahren auf knapp 20,00 Euro pro Quadratmeter gerechnet. Ein wesentlicher Treiber dieser Entwicklung sei das von der Geldpolitik der EZB (und anderer Notenbanken) verursachte Niedrigzinsniveau - dies treibe Investoren in alternative Assetklassen wie Immobilien. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt stehe aufgrund seiner Stabilität besonders im Fokus. Die Folge der großen Nachfrage seien steigende Kaufpreise und damit sinkende Ankaufsrenditen: Im Jahr 2009 betrugen die Spitzenanfangsrenditen für Portfoliokäufe auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt 5,1 Prozent. Fünf Jahre später liegen sie nur noch bei durchschnittlich 4,3 Prozent.
Anders sieht es bei den Anfangsrenditen für Investitionen in das eigene Portfolio aus: Für die 20 größten deutschen Wohnungsunternehmen betrugen sie nach Berechnungen von Scope im Jahr 2009 im Durchschnitt 3,7 Prozent, 2014 waren es bis zu 5,3 Prozent - und damit 100 Basispunkte über den durchschnittlichen Ankaufsrenditen bei Portfoliozukäufen.
Der Anstieg der Renditen für Bestandsinvestitionen sei vor allem auf den steigenden Anteil an Modernisierungs- im Vergleich zu Instandhaltungsmaßnahmen zurückzuführen: Während von den Investitionen in den Bestand der 20 größten deutschen Wohnungsunternehmen 2009 zwei Drittel auf Instandhaltungs- und ein Drittel auf Modernisierungsmaßnahmen entfielen, liegt dieses Verhältnis 2014 bei 55 Prozent zu 45 Prozent.
Wohnungseigentümer können in Deutschland elf Prozent der Modernisierungsinvestitionen auf die jährliche Miete umlegen. Es gibt auch keine Kappungsgrenze für Mietsteigerungen aufgrund Modernisierung. Modernisierungsinvestitionen erhöhen damit nachhaltig die Ertragskraft von Wohnungsunternehmen. Für Instandhaltungsaufwendungen gilt dies hingegen nicht: Sie können nicht auf den Mieter umgelegt, sondern müssen vom Eigentümer getragen werden. Daher gilt: Je höher der Anteil der Modernisierungs- im Vergleich zu Instandhaltungsmaßnahmen, desto höher die Rendite auf Investitionen in den eigenen Bestand.
Modernisierungen sind im Gegensatz zu Instandhaltungen bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern. Beispiele sind Wärmedämmung der Fassade oder Einbau eines Fahrstuhls.
Quelle: Pressemitteilung Scope Ratings
Die 2001 gegründete Scope-Unternehmensgruppe ist eine bankenunabhängige Ratingagentur mit Sitz in Berlin. Sie ist auf das Rating von Unternehmen, Anleihen, Fonds und Zertifikaten spezialisiert. (mb1)