EY Studie: Immobilienfinanzierer erwarten steigende Zinsen
Der Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland steht möglicherweise vor einer Trendwende. Dies zeigt die Studie „EY Real Estate Capital Radar“ der Beratungsgesellschaft EY Real Estate (früher Ernst & Young Real Estate), welche die vier Segmente Private Equity und Private Debt (Darlehen im klassischen Sinne sowie Mezzanine-Kapital) sowie Public Equity (Aktien) und Public Debt (Anleihen) untersucht. Im Rahmen der Studie wurde zum Jahreswechsel 2015/2016 die Einschätzung von insgesamt 151 Entscheidern von Kapitalgebern des Finanzierungsmarktes für gewerbliche Immobilieninvestitionen in Deutschland eingeholt. Das Ergebnis zeigt: Der Markt erwartet höhere Beleihungsausläufe durch den verstärkten Einsatz alternativer Finanzierungsinstrumente.
Im Jahr 2015 nahmen die Renditeanforderungen weiter ab. Durchschnittlich wurden 9,5 Prozent für Mezzanine-Finanzierungen und 15,5 Prozent für Private-Equity-Finanzierungen gefordert. Für 2016 erwarten die Entscheider des Marktes hingegen eine Steigerung der Renditeanforderungen. Ein Großteil der mehr als 150 befragten Entscheidungsträger von Immobilienfinanzierern – darunter Banken, Fonds, Versicherungen, Pensionskassen und Family Offices – geht von einer moderaten Zinswende im Jahr 2016 mit einer Steigerung um bis zu 50 Basispunkte aus. Zusätzlich wird damit gerechnet, dass die Zuwanderung durch Flüchtlinge einen positiven Akzelerator für den deutschen Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung darstellt. Unter den Nutzungsarten verfügen insbesondere Hotelfinanzierungen an A-Standorten über eine große Beliebtheit, doch ist die Standorttoleranz hier am geringsten. Die höchste Standorttoleranz haben Wohn- und Energieimmobilien.
„Der Markt stellt sich auf höhere Beleihungsausläufe durch den verstärkten Einsatz alternativer Finanzierungsinstrumente ein“, sagt Professor Dr. Nico B. Rottke, Partner bei EY Real Estate und Initiator der Studie. Infolgedessen könnte sich das alternative Immobilienkapital allerdings verteuern. Dies gelte vor allem für Mezzanine-Finanzierungen: Rund 30 Prozent der Studienteilnehmer erwarten hier steigende Renditeanforderungen der Kapitalgeber. Gegenwärtig lägen sie im Schnitt bei 9,5 Prozent. Zum Vergleich: Bei Private Equity liegen die Renditeanforderungen aktuell bei 15,5 Prozent, bei immobilienbezogenen Anleihen beziehungsweise Aktien sehen die Studienteilnehmer Renditen von 8,0 beziehungsweise 4,5 Prozent. Die klassischen Senior/Junior Loans kommen der Studie zufolge auf eine mittlere Rendite von nur 2,3 Prozent.
Ob klassisches Kreditinstitut oder alternativer Finanzierer: Bei Wohnimmobilien zeigt sich derzeit eine beachtliche Standorttoleranz. „Die Kapitalgeber unterscheiden bei ihren Anforderungen im Wohnungssegment vergleichsweise wenig zwischen A-, B- und C-Standorten“, so Rottke. Bei Hotelfinanzierungen beispielsweise sehe dies anders aus. „Für Hotelimmobilien in A-Lage ist es deutlich einfacher, eine Finanzierung zu bekommen, als für B- und vor allem C-Lagen.“ In anderen Segmenten sei es gar generell schwierig. Beispiele seien Gesundheits- und Pflege- oder auch Industrieimmobilien.
Die erwartete Verschiebung weg von der Bankenfinanzierung könnte im Übrigen nicht nur Private-Equity- und Mezzanine-Finanzierungen, sondern auch Anleihen beflügeln. Insgesamt aber gelte: Dem Bedeutungsgewinn alternativer Finanzierungsquellen zum Trotz werde der klassische Senior/Junior Loan mit Blick auf das verfügbare Marktvolumen auch weiterhin dominieren. „Mit rund 80 Milliarden Euro ist der Markt aktuell nahezu zehnmal so groß wie der Markt für Mezzanine- und Private-Equity-Finanzierungen zusammen“, sagt Rottke. Auch der Anleihenmarkt komme nur etwa auf ein Zehntel.
Quelle: Pressemitteilung EY
Ernst & Young ist ein globales Netzwerk rechtlich selbstständiger und unabhängiger Unternehmen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung und Unternehmens- beziehungsweise Managementberatung. Der Hauptsitz der Gesellschaft ist London. Die Gruppe beschäftigt über 212.000 Mitarbeiter an 700 Standorten in 150 Ländern. (Stand: 30. Juni 2015) (JF1)