Gewerbliche Immobilienfinanzierung steht vor Herausforderungen
Die gewerbliche Immobilienfinanzierung hat in den vergangenen Jahren eine Aufwärtsentwicklung erlebt und umfasst aktuell ein Volumen von rund 535 Milliarden Euro. Das Finanzierungsvolumen verteilt sich in etwa gleichen Teilen auf die Objektkategorien Wohn- und Gewerbeimmobilien. Dies zeigt eine Studie von Roland Berger Strategy Consultants. Diese analysiert die Finanzierung drittverwendungsfähiger Immobilien für Investoren und fragt nach möglichen künftigen Entwicklungen. Fazit: Deutschlands Investorenlandschaft bleibt weiter heterogen und der Finanzierungsmarkt bleibt hart umkämpft.
Das Investitionsvolumen in Immobilien von gewerblichen Investoren in Deutschland wird von Roland Berger Strategy Consultants auf rund 1.940 Milliarden Euro geschätzt. Auf private professionelle Investoren, gemeinnützige Wohnungsunternehmen und kapitalmarktorientierte Investoren entfallen rund 80 Prozent dieser Summe. Sie stellen damit die wichtigsten Kundengruppen für die Fremdkapitalgeber dar. Gemeinnützige Investoren halten einen Wohnungsbestand im Wert von rund 510 Milliarden Euro. Ihr Investitionsfokus wird durch regionale sowie soziale und politische Einflüsse bestimmt. Kosteneffizienz der Finanzierungen steht für diese Investorengruppe im Vordergrund. Kapitalmarktorientierte Investoren, die in der Summe ein Investitionsvolumen von 490 Milliarden Euro auf sich vereinen, unterscheiden sich von anderen Kundenkategorien hinsichtlich der Höhe der Finanzierungsbedarfe, der Komplexität ihrer spezifischen Anforderungen und des Zugangs zu alternativen Finanzierungsquellen durch ihre Börsennotierung.
Die Gruppe der Fonds hat insgesamt 180 Milliarden Euro in alle Immobilienkategorien investiert. Offene Publikumsfonds sind durch ihre hohen Eigenkapitalquoten, verursacht durch die hohe Liquidität im Markt, sowie neue regulatorische Vorschriften für Banken als Kundengruppe derzeit nur wenig attraktiv. Bei den Anbietern geschlossener Fonds lösen Regulierung und Anlegerschutzbestimmungen einen Trend zu Größe und zunehmender Professionalisierung aus. Insbesondere diese Fonds bleiben wegen ihres höheren Leverages eine für Fremdkapitalgeber relevante und attraktive Kundengruppe unter den Immobilieninvestoren. Versicherungen und Pensionskassen haben ein Investitionsvolumen von rund 120 Milliarden Euro. Sie treten, abgesehen von Investitionen in Spezialfonds, direkt im Markt auf, investieren aber im Wesentlichen ihr Eigenkapital ohne einen Bedarf an zusätzlicher Finanzierung.
Zu den bedeutendsten Spielern in der gewerblichen Immobilienfinanzierung gehören Landesbanken. Das Finanzierungsvolumen aller Häuser beträgt rund 16 Prozent des Gesamtvolumens in Deutschland, ebenso hoch ist der Anteil am Neugeschäft. Die Landesbanken konzentrieren sich auf das Geschäft in Ballungszentren. Für rund 18 Prozent des gesamten Finanzierungsvolumens im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung stehen die Hypothekenbanken. Sie sind aufgrund ihres Geschäftsmodells besonders von der Entwicklung des deutschen Markts abhängig.
Bei Geschäftsbanken zeichnet sich eine Rückkehr in den Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung ab. Das Angebot einer breiten Produktpalette, insbesondere auch kapitalmarktorientierte Finanzierungslösungen, ist eine Stärke dieser Institute. Lokale Expertise und Verankerung sind starke Argumente für eine solide Marktposition der Sparkassen und Genossenschaftsbanken. Betrachtet man den Gesamtmarkt, so erreichen sie durchschnittlich einen Marktanteil von etwa 40 Prozent. Die Anteile schwanken jedoch kräftig mit den betrachteten Größenklassen der Finanzierungen. Bei geringen Transaktionsvolumina kann eine starke Positionierung im Markt verteidigt werden.
Quelle: Studie Roland Berger Strategy Consultants
Die Roland Berger Strategy Consultants GmbH ist eine global tätige Unternehmens- und Strategieberatung mit Sitz in München. Das 1967 gegründete Unternehmen beschäftigt rund 2.400 Mitarbeiter in 50 Büros in 36 Ländern. (AZ)