Savills: Mischnutzung von Immobilien wird salonfähig
Unter Immobilieninvestoren gilt so etwas wie das Reinheitsgebot: Demnach darf eine Immobilie nur aus einer Zutat, das heißt einer Nutzungsart bestehen. Jede weitere Zutat (gleich Nutzungsart) macht eine Immobilie weniger „schmackhaft“, so der Immobiliendienstleister Savills.
Gemischt genutzte Immobilien seien aufwändiger im Handling - angefangen von der Due Dilligence bis hin zur Objektverwaltung - und werden deshalb in der Regel mit einem Preisabschlag versehen oder sogar gänzlich von der Liste potenzieller Investitionsobjekte gestrichen.
Mit dieser Haltung werden es Investoren laut Savills künftig jedoch zunehmend schwer haben, denn gemischt genutzte Immobilien seien auf dem Vormarsch. In den Top-7-Standorten weise fast die Hälfte der zwischen 2015 und 2021 fertiggestellten beziehungsweise zur Fertigstellung vorgesehenen Gebäude mit Büronutzung mindestens eine weitere Nutzung auf. Der Anteil der Nicht-Bürofläche an der Gesamtfläche steigt von 19 Prozent bei Objekten mit den Baujahren 2015/16 auf 32 Prozent bei Objekten, die für 2020/21 zur Fertigstellung vorgesehen sind. Prominente Beispiele für solche Mischnutzungsprojekte sind das Berliner Upper West (Fertigstellung voraussichtlich 2017), das Deutsche-Bank-Dreieck in Frankfurt (2021) sowie die Stadthöfe in Hamburg (2017). Alle drei Projekte weisen eine Nutzungsmischung aus Büro, Einzelhandel und Hotel sowie im Falle der beiden letztgenannten Projekte zusätzlich Wohnen auf.
Dass immer mehr Projektentwickler solche Mischnutzungskonzepte realisieren, obwohl die meisten Investoren nach wie vor Mononutzungen den Vorzug geben, habe handfeste Gründe. Erstens ließen sich damit heutzutage oft höhere Einnahmen generieren als mit einer Mononutzung. So seien etwa die Wohnungsmieten und -preise in den vergangenen Jahren so stark gestiegen, dass mit einer Wohnnutzung zumindest in den oberen Etagen in vielen Lagen höhere Einnahmen erzielt werden können als mit Büroflächen. Zweitens habe sich das in der Stadtplanung verankerte Leitbild von der idealen Stadt radikal geändert. Bis Mitte der 1980er Jahre folgte Stadtplanung dem Ideal der Funktionstrennung. Vor allem Wohnen und Arbeiten sollten räumlich getrennt stattfinden. Inzwischen habe ein Umdenken stattgefunden: Die „Stadt der kurzen Wege“ und damit die Mischnutzung seien wieder en vogue. Jüngster Ausdruck dieses Sinneswandels sei die geplante neue Baurechtskategorie „Urbanes Gebiet“. In diesen Gebieten sollen in erster Linie Gebäude mit Mischnutzung genehmigt werden, Mononutzungen nur in Ausnahmefällen.
Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen sei absehbar, dass der Anteil der gemischt genutzten Gebäude am gesamten Gebäudebestand künftig steigen wird. Investoren werden sich diesen sich ändernden Gegebenheiten anpassen müssen. Zwar haben sie bereits 2014/15 jeweils circa vier Milliarden Euro in gemischt genutzte Gebäude und Quartiere investiert, der Anteil dieses Segments am gesamten Gewerbeinvestmentmarkt pendele jedoch seit 2009 ohne erkennbaren Trend zwischen etwa sechs Prozent und zehn Prozent. Allerdings deute sich ein Umdenken an: Einzelne Investoren hätten ihr Ankaufsprofil bereits um gemischt genutzte Gebäude ergänzt. Insofern sei es gut möglich, dass in der Marktberichterstattung über die Investmentmärkte der Kategorie „Mischnutzung“ bald eine größere Aufmerksamkeit zukommen werde.
Quelle: Pressemitteilung Savills
Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt 30.000 Mitarbeiter in 600 Niederlassungen weltweit. (mb1)