Immobilieninvestments - Gefragtes Asset, steigende Komplexität
Am 9. Mai 2016 veröffentlichte die Kapitalanlagezeitung EXXECNEWS einen Gastbeitrag von Alexander Eggert, Geschäftsführer der Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH, zur steigenden Komplexität von Immobilieninvestments im aktuellen Marktumfeld. Er kommt zu dem Schluss, dass gerade aufgrund der anhaltend hohen Beliebtheit dieser Assetklasse Immobilieninvestment an Komplexität gewinnen. Dies spreche dafür, die verschiedenen Immobilien- und Investment-Kompetenzen zu einem integrierten Ansatz zu bündeln. Ein Investment-Manager könne die verschiedenen Komponenten eines langfristigen Erfolges einer Immobilie besser bestimmen und möglicherweise umfassender im Blick behalten, wenn er neben der Strukturierungs- und Finanzierungskompetenz sowie den Fähigkeiten im Asset Management auch Expertise und Ressourcen im Property Management in den eigenen Reihen habe.
Immobilien sind als Anlagealternative im Niedrigzinsumfeld bei Anlegern weiterhin gefragt. Trotz bereits sehr stark gestiegener Preise wollen Versicherungen, Pensionsfonds oder auch Stiftungen ihre Immobilienquoten weiter nach oben fahren. Eggert erläutert, dass Immobilieninvestments angesichts Schlange stehender Anleger keineswegs zum „Selbstläufer“ werden. Das Gegenteil sei der Fall: die Anforderungen an das Real Estate Asset Management steigen. Drei Faktoren seien dafür maßgeblich.
Erstens: die hohe Nachfrage. In einem Verkäufermarkt geben die Eigentümer der Immobilien die Taktzahl bei der Transaktion vor. Der Druck aufs Tempo gehe jedoch auch von den Anlegern aus. Sie müssen ihr Kapital schnell in rentierliche Anlagen investieren. Für den Asset Manager bedeutet das, er muss seine Prozesse so organisiert haben, dass er Ankaufsgelegenheiten schnell prüfen kann und zügig entscheidungsfähig ist.
Der zweite wesentliche Grund für die wachsende Komplexität leite sich aus dem knappen Angebot ab. Die insbesondere von institutionellen Anlegern klassischerweise bevorzugten Core-Immobilien – qualitativ hochwertige Objekte in guten bis sehr guten Lagen – sind kaum verfügbar und nur sehr teuer einzukaufen. Ein Ausweg sei der Ankauf von Immobilien mit erhöhtem Asset-Management-Bedarf. Seien es kürzere Restlaufzeiten der Mietverträge oder ein überschaubarer Modernisierungsbedarf. Eine weitere Alternative sei die Aufwertung von Bestandsobjekten. Beim Ankauf von Neubauten nutzen Anleger verstärkt die Möglichkeit, Projektentwicklungen bereits in einem frühen Stadium also deutlich vor Fertigstellung zu erwerben.
Der dritte Faktor für die steigende Komplexität liege in der Investmentstruktur. Neben der Praxisanwendung der gesetzlichen Bestimmungen und sich ändernden steuerrechtlichen Rahmen für Immobilieninvestitionen sorgten auch die Anforderungen der Investoren für wachsende Komplexität. Seien es umfassendere und zunehmend detaillierte Reportings oder Fragen, wie sich das gesamte, möglicherweise in verschiedenen Strukturen gehaltene Immobilienvermögen effizient steuern und kontrollieren lässt. Hier komme als weiterer wesentlicher Faktor das Thema Schnittstellen hinzu, sowohl als Vernetzung der verschiedenen Disziplinen wie auch als Abbildung in einer IT-Struktur. Denn das höhere Tempo bei Transaktionen und die aufgrund der umfassenderen Reporting-Pflichten zwangsläufig steigende Datenmenge erforderten auch in der IT einen hohen Qualitätsstandard. (AZ)