Warnung vor Direktinvestments in Pflegeappartements
Am 7. März 2016 veröffentlichte „Die Immobilie“ in ihrer Online-Ausgabe einen Artikel von Jens Nagel, Geschäftsführer von Hemsö Deutschland, demzufolge Direktinvestments in Pflegeappartements mit hohen Risiken verbunden seien.
Immer mehr Anleger investieren laut Nagel direkt in Pflegeheime. Die vor einigen Jahren geschaffene Möglichkeit, Pflegeheime aufzuteilen, um sie dann als Pflegeappartements im Einzelvertrieb zu verkaufen, erfreue sich steigender Beliebtheit. So seien auf diesem Wege im vergangenen Jahr rund 20 Pflegeheime verkauft worden. Die Werbeversprechen wie beispielsweise, dass Pflegeappartements die Stabilität von Anleihen oder Rentenpapieren hätten und damit ein hohes Maß an Sicherheit böten, überzeugten die Anleger. Doch Pflegeapartments können laut Nagel gerade für Laien riskant sein. Zudem würden auch Betreiber von Pflegeheimen unter den Folgen einer Objektaufteilung leiden.
Initiatoren, die Pflegeheime für das Aufteilungsgeschäft bauen, lassen sich Nagel zufolge teuer bezahlen. Während neue Pflegeheime an institutionelle Anleger in der Regel mit dem Faktor 14 bis 15 verkauft würden, liege der Faktor bei Pflegeapartments bei 20 und mehr, was einer Erhöhung von fünf Jahresmieten entspreche. Bei einem Kauf zum 14-fachen der Jahresmiete beträgt die erzielbare Bruttorendite aus den Pachterträgen im Verhältnis zum Erwerbspreis circa sieben Prozent, so Nagel. Zahlt ein Käufer das 22-fache der Jahresmiete, seien es rund 4,5 Prozent. Die Nettorendite vor Steuern liege bei etwa 3,5 Prozent, da diese durch Erwerbsnebenkosten sowie Instandhaltungsrückstellungen geschmälert werde. Bei Eigentumswohnungen gebe es eine solche Schere nicht.
Auch könnte das Konzept des Betreibers oder der Standort des Pflegeheims für eine hohe Auslastung ungeeignet sein. In der Folge wären langfristige Mieteinnahmen dann ebenso wenig gesichert wie ein Wertzuwachs. Zudem veralten Pflegeheime relativ schnell. Es ist also mit Reinvestitionskosten zu rechnen, die sehr viel öfter und früher anfallen als bei Eigentumswohnungen.
Im Falle einer Insolvenz des Pächters kann die Suche oder Auswahl eines neuen Betreibers zu Uneinigkeit und langwierigen und damit kostspieligen Diskussionen führen.
Ein weiterer Nachteil: Pflegeheime werden nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt. Das heißt, es gibt eine für alle Parteien bindende Aufteilungserklärung, einen Aufteilungsplan sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie legt die Aufteilung des Sonder- und Teileigentums fest. Dadurch ist das Objekt unflexibel, was im Lebenszyklus eines Pflegeheims zu erheblichen Problemen führen kann. Umbaumaßnahmen, wie beispielsweise das Zusammenlegen von Zimmern oder die Verkleinerung des Flurs, können nicht vorgenommen werden. Sich stetig ändernde Anforderungen machen diese aber dringend notwendig, wenn das Pflegeheim wettbewerbsfähig bleiben soll. Die Betreiber können das Pflegeheim nicht mehr zeitgemäß betreiben, und können dadurch im schlimmsten Fall den Mietvertrag nicht mehr erfüllen. Das Objekt verliert an Attraktivität, was letztendlich die Eigentümer eines Apartments treffe. (JPW/JF)