Keine akute Gefährdung für Offene Immobilienfonds durch Brexit
Eine durch den Brexit ausgelöste Eintrübung der wirtschaftlichen Lage würde sich negativ auf die Mietflächennachfrage insbesondere im Bürobereich auswirken. Davon können sich perspektivisch auch die UK-Immobilien deutscher Offener Immobilienfonds bei Neu- oder Nachvermietung nicht abkoppeln. Dieses Risiko wird dadurch begrenzt, dass der überwiegende Teil des UK-Portfolios der Fonds durch recht lange Mietvertragsrestlaufzeiten gekennzeichnet ist. Dies ist ein Ergebnis einer Analyse des Berliner Analysehauses Scope, das nach den aktuellen Fondsschließungen britischer Immobilienfonds in Folge der derzeitigen Marktunsicherheit alle deutschen Fonds mit Großbritannien-Anteilen auf aktueller Datenbasis untersucht hat.
Der Analyse zufolge sind die deutschen Offenen Immobilienfonds für Privatanleger überwiegend breit diversifiziert und dies sowohl hinsichtlich der Nutzungsarten als auch hinsichtlich der geografischen Verteilung. So liegen die höchsten UK-Quoten in der Spitze bei 25 Prozent. Der „Hausinvest“, der hier die Spitzenposition einnimmt (25,1 Prozent per 31. Mai 2016), investiert überwiegend jedoch nicht in den schwankungsanfälligen Büromarkt (19 Prozent), sondern insbesondere in den Bereich Einzelhandel (75 Prozent).
Die Fonds sind derzeit etwas konservativer bewertet, als es das jüngste Vorkrisenniveau erlaubt hätte. Dies liegt an dem deutschen Bewertungsverfahren, das auf den nachhaltigen Wert einer Immobilie abstellt. Dieser Umstand bietet den Fonds aktuell einen Puffer, um mögliche Abwertungen abfedern zu können. So ist das UK-Portfolio der Union Investment mit einem Vervielfältiger mit 19,3 (Renditeäquivalent: 5,2 Prozent), der „Grundbesitz global“ mit 18,6 ebenso wie die Publikumsfonds der Deka mit 18,5 (Renditeäquivalent: jeweils 5,4 Prozent), der „Grundbesitz europa“ mit 16,9 (Renditeäquivalent: 5,9 Prozent) und der „Hausinvest“ mit 16,3 (Renditeäquivalent: 6,1 Prozent) bewertet – per Stand 31. Mai 2016 beziehungsweise 30. Juni 2016. Die Vergleichbarkeit der Bewertungsfaktoren sei aufgrund der Nutzungsarten und Objektqualitäten zwar nur mit Einschränkungen möglich, grundsätzlich bezeichnet Scope die Renditen über fünf Prozent in Bezug auf die jüngsten Immobilientransaktionen als „eher konservativ“. Dennoch ergeben sich bei einer deutlichen Anpassung der Vervielfältiger auch negative Auswirkungen auf die bestehenden Bewertungen. Aufgrund der überwiegend langfristigen Mietverträge wirken sich wirtschaftsinduzierte Mietrückgänge jedoch eher zeitverzögert auf die Bewertungen aus.
Die Offenen Immobilienpublikumsfonds sichern ihre offenen Währungspositionen weitgehend ab. Das heißt signifikante Abwertungen einer Währung, wie dies aktuell beim Britischen Pfund der Fall ist, haben laut Scope nur marginale Auswirkungen auf die Sondervermögen. Die überwiegend über zwölf Monate abgeschlossenen Devisentermingeschäfte schwanken zwar in ihrer internen Bewertung, aber der Währungseffekt für den Fonds wird durch sie fast vollständig ausgeglichen. Einzig die Mieteinnahmen können nicht im Vorfeld abgesichert werden. Die Mieteinnahmen, die in Britischen Pfund vereinnahmt werden und in Euro bei den Fonds ankommen, sinken folglich bei dem aktuellen Niveau des Kurses des Britischen Pfunds verglichen mit seinem Wechselkursniveau vor der Brexit-bedingten Abwertung. Dadurch mindert sich das operative Ergebnis der Fonds.
Schließungen wie bei den britischen Immobilienfonds erwartet Scope aktuell nicht. Anders als bei den britischen Produkten wurden die gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der Rückgabemöglichkeiten bei den deutschen Offenen Immobilienpublikumsfonds nach der Finanzkrise 2008 geändert. Die tägliche Rückgabemöglichkeit gilt nur noch für Altanleger und dies auch nur beschränkt auf bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr. Für Neuanleger sind seit Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) im Juli 2013 eine zweijährige Mindesthaltedauer sowie eine einjährige Kündigungsfrist einzuhalten.
Quelle: Analysemitteilung Scope
Die 2002 gegründete Scope-Unternehmensgruppe ist eine bankenunabhängige Ratingagentur mit Sitz in Berlin. Sie ist auf das Rating von Unternehmen, Anleihen, Fonds und Zertifikaten spezialisiert. (JF1)