Offene Immobilienfonds - Kreditquoten auf niedrigem Niveau

Laut dem Analysehaus Scope hielten offene Immobilienfonds Ende 2022 Kredite in Höhe von 18,9 Milliarden Euro. Im Verhältnis zum Verkehrswert der Fondsimmobilien entspricht dies einer Fremdkapitalquote von rund 15,7 Prozent. Damit liegt der Wert auf dem Niveau des Vorjahres. Zum 30. April 2023 ist die Fremdkapitalquote um 0,4 Prozentpunkte auf 15,3 Prozent gesunken.

Vor Inkrafttreten des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes war es für offene Immobilienfonds möglich, Kredite in Höhe von bis zu 50 Prozent des Verkehrswerts der gehaltenen Immobilien aufzunehmen. Dieser Wert wurde als Lehre aus der Finanzkrise 2008/2009 auf 30 Prozent des Verkehrswerts der insgesamt gehaltenen Immobilien und Immobiliengesellschaften reduziert.

Momentan liegen die Fonds im Mittel sehr deutlich unter diesem Wert, so Scope. Das sorge für Stabilität und verringere die Risiken für die Produktgattung. Gleichzeitig verringere es das Renditepotenzial, das sich aus der Hebelwirkung (Leverage-Effekt) ergibt. Zusätzlich können kurzfristige Kredite bis zu zehn Prozent des Fondsvermögens zur Liquiditätssicherung aufgenommen werden.

Nur neun der 27 von Scope untersuchten Fonds haben 2022 ihre Fremdkapitalquote gegenüber dem Vorjahr erhöht, 14 Fonds senkten sie. Die übrigen vier blieben ungefähr auf Vorjahresniveau (plus/minus 0,2 Prozentpunkte). Kleinvolumige Produkte haben ihre Kreditquote stärker reduziert als großvolumige.

Die Spannweite der Quoten ist laut Scope groß: Der „UniInstitutional German Real Estate“ hat überhaupt keine Schulden, der „UniImmo: Deutschland“, einer der größten offenen Immobilienfonds, hat eine Fremdkapitalquote von 3,7 Prozent. Am anderen Ende des Spektrums stehen der „KGAL immoSubstanz“ und der „Leading Cities Invest“, die auf Quoten von rund 29 Prozent kommen.

Über das gesamte Kreditvolumen laufen in den kommenden drei Jahren 60,6 Prozent der Zinsbindungen aus. Der überwiegende Teil der Asset Manager ist aktuell bestrebt, Kredite zurückzuführen oder sonst aufgrund der inversen Zinskurve weiter variabel zu finanzieren, was in höheren Fremdkapitalkosten resultieren dürfte. Scope schätzt das grundsätzliche Risiko der Kreditvergabe aufgrund der Gesamtportfolioqualität und der vergleichsweise geringen Fremdkapitalquote der Fonds weiterhin als gering ein.

Scope geht aktuell davon aus, dass die Kreditquoten kurzfristig zurückgehen werden. Da rund 61 Prozent des Kreditbestands eine Zinsbindung von bis zu drei Jahren aufweisen, dürften mehrere Darlehen aufgrund der sonst drohenden höheren Zinslast getilgt werden, um einem negativen Leverage-Effekt vorzubeugen.

Sollten sich kurzfristige Opportunitäten für den Immobilienankauf ergeben und die Liquidität nicht ausreichend Spielraum bieten, wäre bei vielen Fonds laut Scope eine weitere Kreditaufnahme möglich, da die Quoten der meisten Fonds ausreichend weit vom regulatorischen Limit entfernt liegen. (DFPA/JF1)

Die Scope Group ist ein Anbieter von unabhängigen Kreditratings, ESG- und Fondsanalysen. Es werden mehr als 250 Mitarbeiter in Büros in Berlin, Frankfurt, Hamburg, London, Madrid, Mailand, Oslo und Paris beschäftigt.

www.scopegroup.com

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