Offene Immobilienfonds vor vielfältigen Herausforderungen
Sinkende Gebäudewerte dürften die Renditen offener Immobilienfonds künftig belasten, gleichzeitig nehmen die Mittelzuflüsse ab. Eine solide Vermietungssituation und eine geringe Fremdfinanzierungsquote mit oft langfristiger Zinsbindung geben dagegen Stabilität, so die Experten vom Analysehaus Scope.
Die Zuflüsse in offene Immobilienfonds sind 2022 im Vergleich zum Vorjahr bereits deutlich gesunken. Auch für 2023 erwartet Scope weiter zurückgehende Mittelzuflüsse, rechnet aber aktuell über alle Fonds noch mit einem insgesamt positiven beziehungsweise ausgeglichenen Netto-Mittelaufkommen. Die Anleger halten sich zum einen zurück, weil ihnen durch die hohe Inflationsrate und vor allem hohe Energiepreise weniger Sparkapital zur Verfügung steht. Zum anderen haben die höheren Zinsen Alternativinvestments wie Festgeld oder Anleihen attraktiver gemacht.
Das gestiegene Zinsniveau bringe jedoch nicht nur Nachteile für die Immobilienfonds. Da die meisten Fonds ihre Liquidität überwiegend in Tages- oder Termingeld anlegen, habe die Zinswende an dieser Stelle künftig positive Effekte auf die Fondsrendite, so Scope.
Die Bandbreite der Liquiditätsquoten der offenen Immobilienfonds ist hoch. Das Spektrum reicht laut Scope aktuell von sieben Prozent bis 29 Prozent. Bei den Schwergewichten mit einem verwalteten Vermögen von mehr als zehn Milliarden Euro liegt der Anteil flüssiger Mittel zwischen zwölf Prozent und 20 Prozent. Im Durchschnitt ist die Liquiditätsquote 2022 mit 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant geblieben. Im Jahr 2022 waren im Vergleich zum Vorjahr noch keine signifikant erhöhten Anteilscheinrückgaben beziehungsweise Kündigungen der Anleger sichtbar. Die 2013 eingeführten Regeln zu Mindesthalte- und Kündigungsfristen wirkten stabilisierend.
Die durchschnittliche Vermietungsquote hat sich 2022 mit rund 94 Prozent stabil gehalten. Die konjunkturellen Aussichten aufgrund der Auswirkungen des Ukraine-Krieges und die sich verändernden Nutzeranforderungen im Bürosektor und im Einzelhandel erhöhten jedoch die Risiken.
Die bei Gewerbeimmobilien üblichen Mietverträge mit Inflationsindexierung haben sich positiv auf die Fonds ausgewirkt. Die Fondsmanager geben an, dass sich Mieterhöhungen aufgrund hoher Inflation aktuell durchsetzen lassen, was die Mieten und damit die ausschüttungsfähigen Einnahmen tendenziell steigert.
Trotz der Herausforderungen erwartet Scope für 2023 für offene Immobilienpublikumsfonds eine durchschnittliche Performance zwischen zwei Prozent und 2,5 Prozent. Viele Fonds verfügten weiterhin über attraktive Objekte mit hohen Vermietungsquoten und bonitätsstarken Mietern. Ihre Liquiditätsquoten seien derzeit ausreichend hoch und die Fremdfinanzierungsquoten überwiegend gering. Zusätzlich schützten die gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen vor kurzfristigen Mittelabflüssen. (DFPA/JF1)
Die Scope Group ist ein Anbieter von unabhängigen Kreditratings, ESG- und Fondsanalysen. Es werden mehr als 250 Mitarbeiter in Büros in Berlin, Frankfurt, Hamburg, London, Madrid, Mailand, Oslo und Paris beschäftigt.