Rating von Industria Publikums-AIF heraufgestuft
Das Analysehaus Scope stuft das Rating des „Fokus Wohnen Deutschland“ des Asset Managers Industria Wohnen, bei dem IntReal als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert, herauf. Scope hat das vorläufige Rating „(P) a (AIF)“ des Fonds, der am 3. August 2015 aufgelegt wurde, aktualisiert und in ein finales Rating überführt. Das Immobilienportfolio des offenen Immobilien-Publikums-AIF wird durchschnittlich, die Finanzstruktur deutlich überdurchschnittlich bewertet. Begrenzt wird das Rating hingegen durch die Nachhaltigkeitsbeurteilung. Insgesamt wird eine gute risiko-adjustierte Rendite erwartet. Der Fonds wird mit „a+ (AIF)“ bewertet.
Anleger investieren mit diesem Produkt in einen offenen Immobilienpublikums-AIF, der gemäß Anlagebedingungen überwiegend in Deutschland investiert. Darüber hinaus müssen mindestens 51 Prozent der gesamten Jahresnettosollmieteinnahmen aus Wohnimmobilien stammen.
Die angestrebte regionale Diversifikation sollte aus Sicht von Scope unter Berücksichtigung der spezifischen Ausrichtung des Asset Managers in diesem Marktsegment zeitnah umsetzbar sein. Allerdings befindet sich das Preisniveau für Wohnimmobilien in stark nachgefragten Metropolregionen weiterhin auf einem historisch hohen Marktniveau, was den Ankauf weiterer Objekte erschweren kann.
An einigen „Hotspots deutscher Großstädte“ zeigen sich nach Ansicht von Scope erste Überhitzungstendenzen. Viele Standorte abseits derer weisen jedoch aufgrund der Bevölkerungszunahme auch einen steigenden, zum Teil signifikanten Wohnungsmangel auf.
Aus Sicht von Scope sind daher Wohnimmobilieninvestments - unter Berücksichtigung der entsprechenden regulatorischen Rahmenbedingungen, wie beispielweise Einschränkungen durch die Mietpreisbremse - durchaus ein sinnvolles Investitionskonzept.
Scope beurteilt die bisherige Ankaufspolitik positiv. Ankäufe wurden zwar auch in peripheren Großstadtlagen getätigt, diese sind aber überwiegend durch Bevölkerungswachstum geprägt und mit einer guten Verkehrsanbindung versehen.
Die Ausschüttungsrendite des Fonds soll nach Angaben des Asset Managers bei etwa drei Prozent liegen. Mit 3,16 Prozent zum Abschluss des ersten Rumpf-Geschäftsjahres zum 30. April 2016 und 3,04 Prozent per 30. April 2017 wurde dieser Zielwert überschritten. Auch bezüglich der BVI-Rendite konnte das Ziel von mehr als drei Prozent sowohl mit 3,4 Prozent zum Abschluss des ersten Rumpf-Geschäftsjahres zum 30. April 2016 als auch per 30. April 2017 mit 4,2 Prozent erreicht werden.
Getragen wird die Rendite auch durch Wertsteigerungen, die im vergangenen Geschäftsjahr 100 Basispunkte ausmachten. Aktuell liegt die BVI-Jahresrendite bei 3,8 Prozent per 31. Oktober 2017.
Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt eine überdurchschnittliche Bewertung im Vergleich zu der Peergroup der offenen Publikumsfonds, da die Liquiditätsanlage risikoarm und die deutlich gesunkene Fremdfinanzierungsquote mit 8,7 Prozent als sehr gering im Kontext der offenen Publikumsfonds bewertet wird.
Ein Währungskursrisiko besteht aufgrund der Inlandsinvestitionen und einer währungskongruenten Finanzierung in Euro nicht, so Scope.
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die Industria Bau- und Vermietungsgesellschaft mbH (Industria Wohnen) mit Sitz in Frankfurt am Main ist eine Tochtergesellschaft der Degussa Bank und Teil des Warburg-Verbunds. Industria Wohnen betreut als Asset Manager private und institutionelle Investoren und ist inzwischen mit mehr als zwei Milliarden Euro im deutschen Wohnungsmarkt investiert. (JF1)