Zinsstundungen bei One-Group-Emissionen
Bei vier der 25 Emissionen der Pro-Real-Serie der Hamburger One Group werden die geplanten quartalsweisen Zinszahlungen für das vierte Quartal 2023 befristet ausgesetzt und zeitversetzt nachgeholt. Eine Vorsichtsmaßnahme, so die One Group, zum Erhalt der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Projektportfolios.
Betroffen sind die Emissionen „ProReal Europa 9“ und „ProReal Europa 10“, wie auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) meldete, sowie die Emissionen „ProReal Deutschland 7“ und „ProReal Deutschland 8 – Exklusives Folgeangebot“. Die für den 15. Januar 2024 vorgesehenen Zinszahlungen werden nicht fristgemäß geleistet. Beim „ProReal Deutschland 7“ wären Zinszahlungen vertraglich nur halbjährlich fällig, dennoch erfolgten sie bislang auch quartalsmäßig. Insoweit ist auch diese Emission betroffen.
Als Grund wird die aktuelle herausfordernde Marktlage genannt, die vor allem durch die Zins- und Inflationsentwicklung zu einem sprunghaften Anstieg der Finanzierungskosten geführt hat. Das habe zum einen die Stagnation der Immobilienmärkte und zum anderen rückläufige Immobilienpreise zur Folge. Durch diese Entwicklungen sei die Transaktions- sowie Finanzierungsaktivität in weiten Teilen des Marktes fast gänzlich zum Erliegen gekommen.
Aus diesem Grund führe die One Group eine umfassende Risikoanalyse des Portfolios durch und komme damit ihrer Sorgfaltspflicht nach. Die Analyse soll im ersten Quartal 2024 abgeschlossen sein. Zu den möglichen Maßnahmen zählen nicht nur die Prüfung der vorzeitigen Verwertung von Assets, sondern auch andere Optionen zur Verbesserung der Liquidität, um in der aktuellen Marktphase handlungsfähig zu bleiben und um Marktchancen, die sich durch die angespannte Bewertungslage ergeben, in Zukunft effizient nutzen zu können.
Da bei nachrangigen Namensschuldverschreibungen Zinszahlungen eigentlich nur bei drohender Insolvenz unterbleiben können, fragte DFPA nach: „Droht eine Insolvenz oder hätte eine durch die jetzt ausgesetzte Zinszahlung gedroht?“ One Group nahm wie folgt Stellung:
„Unser Ansinnen besteht in erster Linie darin, die Stabilisierung des Projektportfolios sicherzustellen. Wir wollen erreichen, dass in Bau befindliche Projekte fertig gestellt werden können und bereits fertiggestellte Objekte nicht unmittelbar einem Verkauf zugeführt werden müssen, solange befriedigende Verkaufserlöse nicht erzielbar sind. Insbesondere Projektentwicklungen, ohne signifikante laufenden Miet-Einnahmen, sind darauf angewiesen die laufenden Namenschuldverschreibungsverzinsungen auch aus Verkaufserlösen oder Refinanzierungen zu bedienen, was derzeit marktbedingt nur sehr eingeschränkt möglich ist. Vor diesem Hintergrund prüfen wir derzeit alle Projekte auf konkrete kurz- und mittelfristige Wertschöpfungsoptionen, und stellen diese den entsprechenden Zins- und Rückzahlungsansprüchen gegenüber. Generell gilt es aus unserer Sicht, klar die langfristige Werthaltigkeit des Portfolios zu priorisieren und eine Ausfinanzierung der Projektgesellschaften zu gewährleisten. Bitte berücksichtigen Sie vor dem Hintergrund Ihrer Frage nach der Fälligkeit der Zinszahlungen, dass beim ProReal Deutschland 7 die Zinszahlung formal erst zum 30. Juni des Folgejahres fällig ist. Bei den weiteren betroffenen Emissionen quartalsweise binnen zehn Bankarbeitstagen des Folgequartals. Grundsätzlich ist noch zu erwähnen, dass die Schuldverschreibungsbedingungen einen Liquiditätsvorbehalt vorsehen. Kann somit keine oder keine vollständige Zinszahlung geleistet werden, so erhöhen die nicht zu zahlenden Beträge den Zahlungsanspruch des Folgequartals entsprechend („Nachzahlungspflicht“). Dieser Liquiditätsvorbehalt (Nachzahlungspflicht) steht systematisch vor dem qualifizierten Rangrücktritt, welcher ebenfalls vereinbart ist.“
Bei den vier von der Zinsstundung betroffenen Emissionen handelt es sich ausschließlich um historisch emittierte Namensschuldverschreibungen der ProReal-Serie. Das aktuelle Anlageangebot, der vollregulierte Publikums-AIF „ProReal Europa 11“ ist von den Stundungen nicht betroffen. (DFPA/ljh)
Die One Group GmbH, Hamburg, ist ein Anbieter von Investmentprodukten im Wohnimmobiliensegment. Seit 2012 hat die One Group mit den „ProReal“-Produkten über 900 Millionen Euro Kapital eingeworben.