Mietpreisbremse „bremst“ Mietspiegel: Konsequenzen für die Wohnimmobilienmärkte
Zum 1. Juni wird die Mietpreisbremse in „angespannten“ Wohnungsmärkten eingeführt. Ausgenommen der Erstvermietung von Wohnungen in Neubauten nach dem 1. Oktober 2014 und der Vermietung von Wohnungen nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen (ein Drittel der Neubaukosten) kann nach deren Einführung nur noch eine maximale Miete von zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB bei einer Neuvermietung verlangt werden. In Städten mit einem qualifizierten Mietspiegel wird in diesem die ortsübliche Vergleichsmiete dargestellt. Das hat zur Folge, dass dem Mietspiegel eine bisher nicht vorgesehene Bedeutung zukommt. Darauf verweist der Immobiliendienstleister JLL.
Eingeführt im Jahre 1974 im Rahmen des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes zur Begründung von Mieterhöhungen im Bestand, werden nun auch die Mieten von Neuvermietungen anhand des Mietspiegels festgelegt. Ein qualifizierter Mietspiegel wird alle zwei Jahre aufgestellt und die ortsübliche Vergleichsmiete „wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.“
Dazu Roman Heidrich, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin: „Die ‚gebremsten‘ Marktmieten nach Einführung der Mietpreisbremse werden daher die Basis des nächsten Mietspiegels darstellen. Dementsprechend wird es bei der Aufstellung eines neuen Mietspiegels einen doppelten Bremseffekt geben sowie eine Kettenreaktion mit nicht vorhersehbaren Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt auslösen. Gebremste Marktmieten führen zu gebremsten Mietspiegelmieten. Die führen wiederum zu weiter gebremsten Marktmieten. Und so weiter…“
Letztendlich bedeute dies, dass die bisher kalkulierten Miet-Cash-Flows von Bestandsportfolios in den Städten mit einem „angespannten“ Wohnungsmarkt vollkommen neu gerechnet werden müssen. „In wieweit sich dieser Effekt auf die Preis- / Wertentwicklung von Wohnimmobilien auswirken wird, ist aufgrund der derzeit hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien noch nicht absehbar. Anreize für Investoren, zukünftig weiterhin in den Mietwohnungsmarkt zu investieren, sehen anders aus“, so Heidrich.
Quelle: Pressemitteilung JLL
Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago. Das Unternehmen bietet unter der Marke JLL in 75 Ländern Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren. (mb1)