Prospekthaftung: Bundesgerichtshof hält einfache Rechenschritte für zumutbar
Der Prospekt eines Geschlossenen Immobilienfonds informiert den Anlageinteressenten zutreffend über den Anteil der Kosten, die nicht in das Fondsgrundstück fließen (sogenannte Weichkosten), wenn der Interessent den im Prospekt angegebenen Anteil dieser Kosten an den Gesamtkosten mittels eines einfachen Rechenschritts in den Anteil an der Anlagesumme umrechnen kann. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 21. Juni 2016 entschieden (Aktenzeichen II ZR 331/14).
Der Kläger beteiligte sich im Jahr 2000 an einem Geschlossenen Immobilienfonds. Er macht gegen die Gründungskomplementäre und gegen die Gründungskommanditistin (die Beklagten) Ansprüche aus Prospekthaftung im weiteren Sinne geltend und beruft sich dazu auf mehrere angebliche Aufklärungsmängel im Verkaufsprospekt. In diesem Prospekt werden unter der Überschrift „Investition/Mittelverwendung“ die Kosten für Dienstleistungen und Garantien mit 41.655.000 DM angesetzt und als Anteil an der Gesamtinvestition in Höhe von 11,2 Prozent ausgewiesen. Unter der Überschrift „Finanzierung/Mittelherkunft“ wird das Kapital der Fondszeichner mit 146.000.000 DM, gleich 39,3 Prozent der Gesamtinvestition, aufgeführt. Die Fremdfinanzierungsmittel werden mit 207.800.000 DM, gleich 55,9 Prozent der Gesamtinvestition, angegeben.
Laut BGH ist ein Prospekt dann fehlerhaft, wenn der Anleger dem Prospekt den für seine Anlageentscheidung wesentlichen Umstand, in welchem Umfang seine Beteiligung nicht in das Anlageobjekt fließt, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet wird, nicht ohne weiteres entnehmen kann. Mit den Anforderungen an einen wahrheitsgemäßen, vollständigen und verständlichen Prospekt ist es nicht zu vereinbaren, wenn der Anleger zur Ermittlung des Anteils der Weichkosten erst verschiedene Prospektangaben abgleichen und anschließend eine Reihe von Rechengängen durchführen muss (so BGH, Urteil vom 6. Februar 2006, Aktenzeichen II ZR 329/04). Nicht erforderlich ist andererseits, dass der Anteil der Weichkosten im Prospekt mit einer Prozentzahl vom Anlagebetrag angegeben wird. Vielmehr genügt es, wenn der Anleger diesen Anteil mittels eines einfachen Rechenschritts feststellen kann (so bereits BGH, Urteil vom 12. Dezember 2013, Aktenzeichen III ZR 404/12).
Die Darstellung der Weichkosten werde nicht dadurch irreführend, dass der Prospekt den Posten „Dienstleistungen und Garantien“ zur Gesamtinvestition in Bezug setzt und dieses Verhältnis als Prozentzahl wiedergibt. Bei den angegebenen 11,2 Prozent handelt es sich um den Anteil der Weichkosten an den geplanten Gesamtausgaben, welche nicht nur aus den Einlagen, sondern auch aus dem geplanten erheblichen Fremdkapital bestritten werden. Auch dies lasse sich den Angaben unmittelbar entnehmen.
Von einem Anleger kann nach Ansicht des BGH eine sorgfältige und eingehende Lektüre des Prospekts verlangt werden (so BGH, Urteil vom 5. März 2013, Aktenzeichen II ZR 252/11). Die alleinige Angabe des prozentualen Anteils der Weichkosten an den Gesamtausgaben sei vorliegend zutreffend wiedergegeben und befinde sich auf derselben Seite des Prospektes, die zugleich die Angaben enthält, mit denen ein potentieller Anleger mittels eines einfachen Rechenschritts den Anteil der Weichkosten am Eigenkapital des Fonds feststellen kann. Vor diesem Hintergrund ist die Darstellung nicht geeignet, für die Anlageentscheidung maßgebliche Informationen zu verschleiern.
Der BGH hat daher auf die Revision der Beklagten das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht, das Oberlandesgericht München, zurückverwiesen, soweit zu Lasten der Beklagten entschieden worden ist. (JF1)