Neuer Hahn-Publikums-AIF von Scope geratet
Das Analysehaus Scope bewertet den geschlossenen Publikums-AIF „Hahn Pluswertfonds 173“, den der Asset Managers Hahn-Gruppe über seine Kapitalverwaltungsgesellschaft DeWert im Juni 2019 aufgelegt hat (DFPA berichtete), mit einem Rating von „bb+ (AIF)“. Danach lässt der Fonds eine mäßige risiko-adjustierte Rendite erwarten. Die Erfahrung des Asset Managers hat das Rating positiv beeinflusst, während vor allem die eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit der Spezialimmobilie das Rating beschränkt.
Im Scope-Kommentar heißt es: „Der Anleger beteiligt sich an einem Publikums-AIF mit einem Investitionsvolumen von 33,7 Millionen Euro. Gemäß seiner Anlagestrategie investiert der Fonds in eine Gewerbeimmobilie in Landstuhl, Rheinland-Pfalz.
Das im Jahr 1997 errichtete und in den Jahren 2007/2008 erweiterte Fachmarktzentrum verfügt über eine vermietbare Fläche von rund 15.900 Quadratmetern und 600 Kundenstellplätze. Das Gebäude befindet sich seit 1997 im Management der Hahn Gruppe und wurde während seiner Nutzungsdauer mehrfach angepasst und erweitert. Es befindet sich Angabe gemäß in einem guten Zustand. Ein Wertgutachten der Immobilie liegt Scope jedoch nicht vor.
Die Immobilie ist bis Ende September 2029 beziehungsweise Ende Dezember 2028 an Kaufland (rund 71 Prozent der Mieteinnahmen) und toom vermietet. Daran anschließend verfügt Kaufland über zusätzliche Verlängerungsoptionen um zuerst acht und dann sieben weitere Jahre, während toom Baumarkt über zwei Verlängerungsoptionen um jeweils fünf Jahre verfügt.
Das Gesamtfondsvolumen von 33,7 Millionen Euro wird durch Eigenkapital in Höhe von 20,0 Millionen Euro sowie durch vorrangiges Fremdkapital in Höhe von 13,7 Millionen Euro finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei 40,8 Prozent. Über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von rund 11,1 Prozent bezogen auf das Emissionskapital an.
Die Zinsbindung des Fremdkapitals läuft bis zum 30. September 2029. Somit besteht vor Ende der geplanten Fondslaufzeit von Ende 2034 die Notwendigkeit zur Refinanzierung.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 1,50 Prozent per annum mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 1,74 Prozent. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine mäßige risiko-adjustierte Rendite erwarten.“
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch die Hahn-Gruppe als sehr erfahrenen Asset Manager im Bereich Einzelhandelsimmobilien, die bonitätsstarken Mieter der Fondsimmobilie, die über die Option zur Verlängerung des Mietvertrags verfügen, und die Vertrautheit mit der Immobilie, da sich diese seit 1997 im Asset Management der Hahn-Gruppe befindet.
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem, dass es sich bei der Fondsimmobilie um eine Spezialimmobilie mit eingeschränkter Drittverwendungsmöglichkeit handele. Hinzu komme das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren, sowie das Anschlussvermietungsrisiko, da der Mietvertrag vor Ende der Fondslaufzeit endet. Ein weiterer Risikotreiber aus Sich von Scope ist der vergleichsweise hohe Kaufpreis.
Die von Scope vorgenommene Kapitalflusssimulation hat für den AIF eine Break-even Wahrscheinlichkeit von 85,6 Prozent und eine Verlustmöglichkeit von 14,4 Prozent ergeben. Der Value-at-Risk liegt laut Scope bei 32,6 Prozent. Das bedeutet, ein Verlust von 32,6 Prozent wird in 99 Prozent aller Simulationen nicht überschritten. Scope stuft den Fonds in die Risikoklasse 5 ein. (DFPA/JF1)
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die Hahn-Gruppe ist als Asset und Investment Manager seit mehr als drei Jahrzehnten auf großflächige Handelsimmobilien spezialisiert. In ihrer Unternehmensgeschichte hat die Hahn Gruppe über 180 Immobilienfonds aufgelegt. Das aktuell verwaltete Vermögen liegt bei rund 2,8 Milliarden Euro.