Globale Immobilienmärkte – Der Kampf gegen Übertreibungen und Preisblasen
Stefan Bielmeier, Bereichsleiter Research und Chefvolkswirt der DZ Bank AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, schreibt in seinem Marktbericht über die Erfolgsaussichten verschiedener Maßnahmen zur Verhinderung von Immobilienkrisen.
Wenn der Immobilienmarkt gut läuft, brummt die Konjunktur. Man denke an die USA, Irland und Spanien – bis sich die in den Immobilienblasen und Hypothekenbergen gespeicherte Energie entlud. Die entfesselten Kräfte sind zwar wieder unter Kontrolle und die Finanzmärkte haben sich stabilisiert, aber zu einem hohen Preis: Als Folge ausufernder Staatsschulden und niedriger Zinsen haben Staaten und Zentralbanken kaum noch Pfeile im Köcher, um eine mögliche neue Finanzkrise zu bekämpfen. Die Besorgnis, dass das billige Geld den Weg in neue Immobilienkrisen ebnen kann, ist auch nicht unbegründet. So zeigt das neue Hauspreisbarometer des Internationalen Währungsfonds (IWF), dass die Hauspreise global wieder steigen. Als zentrale Kennzahlen werden außerdem die Relationen von Hauspreisen zur Miet- und zur Einkommensentwicklung herangezogen, jeweils als Abweichung zum langjährigen Mittelwert. Als blasengefährdet hat der IWF besonders Australien, Belgien, Kanada, Norwegen und Schweden eingestuft.
Ein effizienter Werkzeugkasten zur Bekämpfung von Immobilienkrisen steht aber noch aus, obwohl nach IWF-Untersuchungen von 50 vergangenen Bankenkrisen zwei Drittel auf Boom-Bust-Zyklen am Immobilienmarkt zurückgeführt werden können. Die Investition in bessere Steuerungsinstrumente sollte sich also bezahlt machen, wenn danach Immobilienmarktkrisen seltener auftreten und deren Auswirkungen gedämpft werden. Das vom IWF nun vorgeschlagene Maßnahmenbündel soll im Kern drei Elemente enthalten. Zwei betreffen die Bankenaufsicht, die das einzelne Institut widerstandsfähiger machen soll und etwa bei einer übermäßigen Hypothekenvergabe dieser Bank ansetzt. Daneben soll sie die Stabilität des Finanzsystems insgesamt stärken. In diese Kategorie fallen Instrumente wie die Begrenzung der maximalen Beleihung, Verschuldungsobergrenzen relativ zum Einkommen sowie eine strengere Eigenmittelunterlegung von Hypotheken. Element drei ist die Geldpolitik. Die einzelnen Instrumente sind zwar bekannt und bereits im Einsatz. Weitgehend unerforscht sind aber die tatsächlichen Effekte auf den Immobilienmarkt. Das betrifft vor allem Wechselwirkungen beim kombinierten Einsatz der verschiedenen Maßnahmen.
Fraglich ist, ob Übertreibungen am Immobilienmarkt mit der Regulierung der Hypothekenvergabe ausreichend kontrolliert werden können. Sicher, Finanzkrisen resultieren oft aus übermäßiger Verschuldung und notleidenden Hypotheken. Die Gründe für Überbewertungen sind aber vielschichtiger. Natürlich treten auch Spekulationsblasen auf, bei denen die Erwartung auf noch höhere Preise die Nachfrage treibt. Und zweifelsohne unterstützen günstige Kredite den Trend steigender Preise. Die Hauptursache für die hohe Immobilienbewertung in vielen Ländern ist aber ein Missverhältnis aus Wohnungsangebot und -nachfrage, das auf einem starken Einwohnerzuwachs und/oder einem zu geringen Wohnungsbau beruht. Es ist kein Zufall, dass die Überbewertung vor allem wirtschaftlich erfolgreiche „Einwanderungsmagnete“ wie Australien, Kanada, Neuseeland oder Norwegen betrifft.
Mit der Kreditverknappung würde zwar die kaufkräftige Nachfrage, nicht aber der Wohnungsbedarf gedrosselt. Der Preisdruck käme wohl zeitverzögert über den Umweg Mietmarkt zurück. Gute Renditeaussichten durch steigende Mieten ziehen Investorengelder an, vor allem in einem Niedrigzinsumfeld. Was kann man also tun: Ein starke Einwanderungsbegrenzung ist kritisch, weil sie die wirtschaftliche Entwicklung belasten kann. Besser ist, den Preisdruck mit einem stärkeren Neubau zu beantworten. Das ist aber in Ballungsräumen oft schwierig, weil freie Flächen für Bauland knapp sind. Außerdem muss für hohe Wohnungsbauinvestitionen auch eine gewisse Verschuldung hingenommen werden, unabhängig davon, ob es sich bei den Schuldnern um private Haushalte, Investoren oder Wohnungsbaugesellschaften handelt. Natürlich sollen die Risiken von Immobilienmarkt und Finanzierungsseite beherrschbar bleiben. Der Instrumentenkasten muss aber über die Kreditregulierung hinausgehen. Fragen zu Einwanderung, Bodennutzung, Neubau und möglichen gegenläufigen Interessen von Alt- und Neubürgern müssen beantwortet werden. Daher ist neben Finanzaufsicht und Zentralenbanken auch die Politik gefordert. Lösungen, die es allen recht machen, gibt es dabei leider nicht.
Quelle: Genossenschaftliche Finanzgruppe Volksbanken Raiffeisenbanken (TH1)