"Immobilieninvestments verzweifelt gesucht"
Außer bei Shoppingcentern sind die Renditen (Internal Rate of Return: IRR) aller Assetklassen erneut kräftig gesunken. Das ist das Kernergebnis der „Fünf Prozent Studie 2019“, in der das Marktforschungsinstitut Bulwiengesa mit Unterstützung von der Beiten Burckhardt Rechtsanwaltsgesellschaft und dem Immobilienunternehmen TLG Immobilien die Renditepotenziale der deutschen Immobilienmärkte analysiert hat. Demnach sind deutsche Immobilien nach wie vor sehr gefragt, auch wenn sich die Fragezeichen aus dem makro-ökonomischen Umfeld häufen. Investoren akzeptieren die immer niedrigeren Renditen.
Erstmals konnte in der diesjährigen Studie keine Nutzungsart mehr ermittelt werden, die im Core-Bereich – also bei stabil vermieteten Immobilien in nachhaltig guten Lagen – eine IRR von mindestens 5,5 Prozent aufweist. „Wer das Anlageziel von fünf Prozent verfolgt, muss weiterhin auf kleinere Märkte und Nischensegmente ausweichen. Aber auch hier wird die Auswahl immer geringer: Allein in Büromärkten der D-Städte sowie bei Gewerbeparks und Produktionsimmobilien sind Renditen von fünf Prozent oder mehr erzielbar“, sagt Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Berlin bei Bulwiengesa und Autor der Studienreihe.
Auch in diesem Jahr ist in den Ballungsräumen trotz Mietpreisbremse ein Aufwärtstrend auf dem Wohnungsmarkt erkennbar. Wohnimmobilien haben sich gegenüber dem Vorjahr abermals verteuert, wenn auch mit geringerer Dynamik. In den A-Städten liegt die erzielbare Rendite für Core-Immobilien zwischen 1,6 Prozent bis 2,5 Prozent (Vorjahr: 1,9 Prozent bis 2,6 Prozent). Auch das Renditeniveau für Wohnimmobilien in B-Märkten ist erneut abgerutscht und liegt bei 2,4 Prozent bis 3,2 Prozent (Vorjahr: 2,8 Prozent bis 3,3 Prozent).
Als Assetklasse etabliert im Investmentmarkt haben sich längst auch Micro-Apartments. Mittlerweile sind die Renditen auf das Niveau von Standardwohnungen gesunken.
Die Nachfrage nach Core-Immobilien im Bürobereich ist ungebrochen. Entsprechend hält die Renditekompression an. In den A-Städten liegt die Rendite dafür zwischen 0,9 Prozent bis 3,3 Prozent (Vorjahr: 1,1 Prozent bis 3,5 Prozent). Die Spanne zeigt, dass ein Investment in Core-Immobilien leicht unter die Inflationsrate von derzeit rund 1,7 Prozent fallen kann.
Die Konsequenz: Investoren suchen vermehrt Non-Core-Immobilien, die Leerstände und somit Renditepotenziale aufweisen. Aufgrund der sehr guten Verfassung der Büromärkte werden dies Produkte jedoch immer rarer. „Bei Marktleerständen von weniger als zwei Prozent profitieren auch Objekte und Lagen, die in normalen Marktphasen eher Schwierigkeiten haben. Dies wirkt sich auch auf die Preise aus. Sie werden somit für viele Opportunisten als Investment uninteressant“, sagt Carstensen. Auch die Renditeerwartungen in B-Märkten bleiben mit 3,28 Prozent überschaubar. Renditeträchtige Alternativen stellen weiterhin die C- und D-Märkte dar. Das Angebot an Objekten ist aufgrund der geringen Marktgrößen jedoch sehr begrenzt, zudem sind die Spannweiten enorm. Eine Detailanalyse ist unverzichtbar.
Einzelhandelsimmobilien sind neben Büroimmobilien nach wie vor das zweitstärkste Segment am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Dennoch nimmt die Skepsis zu. Gründe sind die geringe Produktverfügbarkeit und Verunsicherung über die künftige Entwicklung des Einzelhandels. Aufgrund des veränderten Einkaufsverhaltens der Konsumenten hin zu Onlineangeboten ist fraglich, wie nachhaltig die durch Einzelhandelsmieter generierten Mieterträge sind. Mit einem Basiswert von 3,88 Prozent sind Shoppingcenter erneut die einzige Assetklasse, bei der die Renditen steigen. Für Marktexperten, die im großen Stil investieren wollen – marktgängige Losgrößen sind circa 80 bis 500 Millionen Euro – können sich dadurch Opportunitäten ergeben.
Unbeeindruckt von dieser Tendenz zeigen sich weiterhin die Fachmärkte. Dort sinken die Renditen erneut und haben die Shoppingcenter als das Core-Investmentprodukt im Einzelhandel abgelöst: Von 4,74 Prozent im Jahr 2015 liegt ihr Wert nunmehr bei 3,59 Prozent. Fachmärkte gelten als weniger anfällig gegenüber dem Onlinehandel.
Carstensen: „Trotz aller Umbrüche werden Einzelhandelsimmobilien auch mittel- bis langfristig benötigt und von Nutzern nachgefragt. Investoren müssen analysieren, wie stark betroffen die jeweiligen Handelsangebote vom gegenwärtigen Wandel sind, um mögliche Nachnutzungen mit einzupreisen. Anders als bei den anderen Assetklassen geben die Marktpreise bei Shoppingcentern erneut nach.“ (DFPA/JF1)
Quelle: Pressemitteilung Bulwiengesa
Die Bulwiengesa AG ist ein unabhängiges Marktforschungs- und Beratungsunternehmen in den Themenfeldern Immobilien sowie Standort- und Regionalanalyse. Es beschäftigt 80 Mitarbeiter an den Standorten Berlin, München, Hamburg und Frankfurt am Main.