JLL-Performance-Indikator: "Auf der Suche nach einer neuen Normalität"
Nach einem Plus von 3,9 Prozent beziehungsweise 3,2 Prozent im dritten und vierten Quartal 2019 verzeichnete der „Victor Prime Office“ - ein Index des Immobiliendienstleisters JLL, der die Teilmärkte Berlin-Charlottenburg 1 A/Mitte/Potsdamer Platz, Bankenviertel Düsseldorf, Bankenlage Frankfurt, Innenstadt Hamburg und Innenstadt München analysiert - in den ersten drei Monaten 2020 nur noch ein Plus von 0,7 Prozent. Der Indikatorstand für die analysierten Toplagen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München notierte damit bei 212,8 Punkten.
„Anfang des Jahres waren sich die meisten Marktteilnehmer einig, dass die Spitze der Preisentwicklung noch nicht erreicht sei. Nur einige Wochen später, zum Stichtag 31. März 2020, bildet der Victor ein sehr gemischtes Marktsentiment ab“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Kemper weiter: „Als ab der zweiten Märzhälfte die Brisanz von Covid-19 für alle Wirtschaftsbereiche immer deutlicher wurde, haben sich weltweit viele Akteure dazu entschlossen, potenzielle Marktbewegungen zunächst abzuwarten. Transaktionen wurden verschoben, Gebote zurückgezogen und angestoßene Verkaufsprozesse zunächst ‚on hold‘ gesetzt. Mittlerweile aber erkennen wir in Deutschland bereits wieder ermutigende Impulse aus laufenden Bieterverfahren für Top-Büroimmobilien. Es werden ausreichend belastbare Gebote vorgelegt, die sich auf dem Preisniveau des Jahresanfangs befinden.“
Vor dem Hintergrund noch nicht eindeutiger Entwicklungen sind die Spitzenrenditen, Marktmietentwicklungen und Leerstände in den ersten drei Monaten letztlich überwiegend unverändert geblieben. Modifikationen im Victor Indicator bilanzierten demzufolge sehr moderat zwischen plus 1,2 Prozent (Frankfurter Bankenlage) und minus 0,6 Prozent (Düsseldorfer Bankenlage). Neben der hessischen Metropole mit einem neuen Indikatorstand von 203,6 kommen auch die Spitzenlagen in Berlin und Hamburg auf einen Anstieg mit ähnlichem Niveau (plus 1,0 Prozent und 238,1 Punkte beziehungsweise 0,9 Prozent und 221,8 Punkte). Die Münchener Innenstadt kann lediglich mit einem Performancewachstum von plus 0,4 Prozent aufwarten, ihr neuer Indikatorstand zeigt 222,3 Punkte.
Das vergleichsweise schwache Abschneiden im ersten Quartal des Jahres hat auch einen Effekt auf die Jahresperformance. Diese stabilisiert sich bei plus 8,7 Prozent (drittes Quartal 2019: plus 8,9 Prozent). Die Spitzenlagen in München (plus 14,1 Prozent) und Berlin (plus 12,7 Prozent) können dabei nach wie vor die höchsten Zuwachsraten verzeichnen. Durchaus gute Performancewerte weisen die Spitzenlagen in Hamburg und Frankfurt auf (plus 7,0 Prozent beziehungsweise plus 6,6 Prozent). Düsseldorfs Bankenlage hat hingegen bereits mehrere schwache Quartale hinter sich, erreicht lediglich ein jährliches Wachstum von plus 2,8 Prozent.
„Die Stichtagsbetrachtung des Victor suggeriert eine gewisse Preisstabilität im Spitzensegment, die durch Beobachtungen einzelner Büroimmobilientransaktionen entsprechend gestützt wird“, so Kemper. Der Bewertungsexperte weiter: „Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass es die Analyse zum Stichtag weder mit einem Marktumfeld der alten Normalität, noch mit einer schon greifbar neuen Normalität zu tun hatte.“ Es bleibe abzuwarten, wohin die Reise geht. Kemper: „Die schlechten globalen Wirtschaftsdaten und die extrem eingetrübten Konjunkturaussichten für Deutschland, gepaart mit alarmierenden Arbeitsmarktzahlen und die seit Beginn der Pandemie gestiegenen Finanzierungskosten, deuten eigentlich auf krisenbedingt fallende Immobilienpreise hin, zumindest in Teilbereichen – auch im Prime-Segment.“ Interessant sei vor diesem Hintergrund das aktuelle Verhalten der Akteure auf dem Immobilienmarkt im Spitzen-Bürosegment. Kemper: „Die Preisbildung in laufenden Bieterverfahren für solche Assets in Zeiten von langsam sich lockernden Lockdowns deutet darauf hin, dass die beteiligten Investoren möglicherweise eher von einer nicht lange andauernden Krise ausgehen oder gerade wegen der Unklarheit über Dauer und Schwere jetzt beherzt ihr Kapital dort einsetzen, wo sie den besten Return erwarten. Anders ist nicht zu erklären, dass für Büroimmobilien in Primelagen bisher keine signifikanten Renditesteigerungen, Mietpreiseinbrüche oder Leerstandsproblematiken eingepreist werden.“
Kemper abschließend: „Ein nur eingeschränktes Angebot und ein extrem niedriges Leerstandsniveau in den im Victor untersuchten Teillagen sowie die hohe Liquidität und Verfügbarkeit von Eigenkapital auf Investorenseite sorgen für einen Wettbewerb in den Bieterverfahren. Das könnte die Preise für Spitzenprodukte trotz Corona hoch halten.“
Quelle: Pressemitteilung JLL
Jones Lang Lasalle Incorporated ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago. Das Unternehmen bietet unter der Marke JLL in mehr als 80 Ländern Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren an.